Абетка землевласника. Нотаріус і оренда землі. Рейдерство

З 16 січня 2020 року внесено зміни до ряду законів, які передбачають нотаріальне посвідчення документів нотаріусом при оформленні та реєстрації договорів оренди землі. Законодавець, що не дивно останнім часом, вносить зміни до законодавства, не вдаючись до його роз’яснення, що потягне за собою виникнення  ряду спорів та суперечок.

Отож, проаналізуємо нові зміни, Закон України «Про нотаріат», закон «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно» та Закон «Про оренду землі» в тій частині, де прямо передбачена участь нотаріуса.

Зміна №1 до Земельного Кодексу: «власник земельної ділянки також може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельній ділянці та підлягає державній реєстрації».

Суперечить поняттю «обтяження», яке досі було досить зрозумілим поняттям та вживалось в якості додаткової заборони на вчинення тієї чи іншої дії. Не дає відповіді на запитання коли таке обтяження може бути встановленим, до чи після заключення договору. Якщо після, то це суперечить закону про оренду, оскільки власник чинить перешкоди орендареві  після укладення договору, що може тягнути відповідальність за задані збитки. Якщо до укладення договору, то має мати обов’язковою умову повідомити про таке орендаря. А як бути з реєстрацією сервітуту за судовим рішенням? Нотаріус відмовиться реєструвати, тому що не дотримана нотаріальна форма?

Тепер щодо редакції цієї статті, яка є явно помилковою з точки зору правової конструкції:

«власник земельної ділянки також може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню». Що можливо зрозуміти? Що власник встановлює вимогу встановити сервітут сам для себе? І сам її виконує шляхом укладення одностороннього правочину? Тому в договорі, якщо виконувати дану норму закону, має бути зазначено дослівно: «Я, власник земельної ділянки встановлюю вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення сервітуту». Ця передумова є підставою для укладення правочину. Якась нісенітниця. А якщо таке речення буде відсутнє, то нотаріус буде мати право відмовитись посвідчити договір?

Ця норма також викликає  і більш важливіше запитання, зокрема який зміст у односторонньому правочині про встановлення сервітуту є таким, який можливо посвідчити, а який ні. Для прикладу, власник «Я, власник земельної ділянки встановлюю вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення сервітуту, який і сам встановлюю як обтяження земельної ділянки та яким забороняю сіяти кукурудзу, їздити тракторами, травити мишей. Порушення умов сервітуту тягне за собою розірвання договору оренди». Це не нормально, але це законно. Чи посвідчить нотаріус таке обтяження, чи внесе його до реєстру речових пав не знаю, але для того, щоб дестабілізувати життя орендарям землі цього більше ніж досить. Рейдери будуть вдячні за таку можливість, а конкуренти на проти будуть скористатись правом власника на встановлення одностороннього правочину.

Крім того, дане положення повністю суперечить поняттям іпотеки і довірчої власності, оскільки навіть передавши земельну ділянку в довірчу власність під забезпечення кредиту, власник землі може в односторонньому порядку зареєструвати додаткові обтяження, які повністю нівелюють прав довірчих власників чи іпотекодержателів.

Положення про односторонній правочин встановити сервітут, хоча і доповнює, однак водночас і суперечить ч.2 статті 100 Земельного Кодексу, відповідно до якої земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (землекористувачем) земельної ділянки.

Не менш дивними є зміни до статті 209 ЦК України.

Відповідно до змін передбачено, що “Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню».

Дана норма плутає все те, до чого звикли і покликана саме на сприяння рейдерам, які цікавляться нерухомим майном. Чому так? Тому, що згідно закону, нотаріально підлягають посвідченню договора купівлі-продажу та міни земельної ділянки, майнового комплексу, житлового будинку, квартири, майна яке перебуває в податковій заставі (ст.657 ЦКУ, ст.128, 132 ЗКУ), договір дарування нерухомого майна (ст.719 ЦКУ), ренти (732 ЦКУ), довічного утримання (ст.745 ЦКУ), найму будівлі строком більш як три роки (ст. 794 ЦКУ), управління нерухомим майном (ст.1031 ЦКУ), позички будівель та капітальних споруд (ст.793, 828 ЦКУ), найму  житла з викупом (ст.811 ЦКУ), іпотеки,  виділ і розподіл нерухомого майна (ст.364 та 367 ЦКУ).

Залишалось не врегульованим питання, щодо нотаріального посвідчення, внесення вкладу до статутного капіталу господарських товариств його учасниками у вигляді нерухомого майна (будівлі, споруди, земельні ділянки та незавершене будівництво). Але таке регулювання не викликало потреби, оскільки учасники товариств визначали свої вклади, порядок їх внесення та користування ними у корпоративних договорах. Для реєстрації переходу права власності на нерухоме майно від його власника до товариства достатньо було рішення зборів учасників, яке до речі відтепер також нотаріально посвідчується. Зміст корпоративної угоди є конфіденційною інформацією. Але вимога, нотаріального посвідчення за рішенням власника, потягне за собою ряд незручностей та є доцільною лише знову ж таки для рейдерів. Саме рейдери, можуть пробиратись в інформаційний простір нотаріальних реєстрів, без будь-яких проблем та отримувати інформацію, яка стане мішеню або уразливою ціллю при захопленні майна.

На жаль, останні зміни до законодавчих актів не продумані та помилкові, приведуть до порушень нормальної роботи підприємств та фермерів, викличуть масові судові спори та витрати на них і врешті решт знову будуть змінені черговими змінами «до рейдерського законодавства».

Адвокат Роман Гавриленко, спеціально для НГП.

Далі буде.

Частину першу читайте тут

Частину другу читайте тут

Частину третю читайте тут

Частину четверту читайте тут

Частину п’яту читайте тут

Частину шосту читайте тут

Частинау сьому читайте тут

Частину восьму читайте тут

Частину дев’яту читайте тут

У разі повного чи часткового відтворення матеріалів пряме посилання на "Незалежний громадський портал" обов'язкове!
Адміністрація сайту попереджає, що коментарі з використанням ненормативної лексики, пропагандою насилля та образою честі та гідності будуть видалятися

Коментування

Ваша електронна адреса не буде афішуватись.