Абетка землевласника. Actio doli

«Позов проти обману», таким був звичним у римлян спосіб захисту прав від його порушення. Однак, все що було звичне раніше, на сьогодні не працює, а може і подекуди навпаки, робить з потерпілих програвшими у судах, навіть за умови очевидної правоти з точки зору справедливості. Судам, які є слугами закону, не важливо в чому проблема, причини її та наслідки, які вона тягне, натомість важливішим, останні рахують «букву закону», яку як відомо з народного вислову, можна повернути куди завгодно. Тому назріває нова епоха у теорії спорів, епоха обумовленості ситуаціям, яку важко недооцінити виходячи з реалій сьогодення.

Як відомо, в праві діють верховенство закону і свобода договору, а зважаючи на останні зміни у законодавстві, які виникають внаслідок так званого «турборежиму», законодавець віддалився від політики «передбачуваності та обґрунтованості», зблизившись до понять «як буде так буде».

В січні 2020 року, прийнято зміни до ряду законодавчих актів, в сфері регулювання права власності на нерухоме майно та землю, так званий закон «щодо протидії рейдерству». Яка дійсна мета закону невідомо, однак з його змісту стає очевидним, що сила силенних поправок та змін містить заборони, приписує більшості діям бути нотаріально посвідченими та покладає відповідальність на реєстраторів операцій. Однак, чи є це протидія рейдерству чи ні, в мене особисто викликає великий сумнів, так як рейдерська діяльність, взагалі в теорії є незаконною, а отже протидіяти її є якось нелогічно.  Для прикладу можна прийняти закони, які протидіють хабарництву, які протидіють шахраям чи ґвалтівникам. Але таких законів немає. Як немає і рейдерства у нормативному регулюванні.

Разом з тим, заволодіти чужим майном, зокрема у бізнесі, шляхом злиття чи поглинання одного підприємства іншим, є проявом здорової конкуренції та наслідком розумного розрахунку. Така практика існує у усіх розвинутих суспільствах, однак у нас, чомусь її називають «рейдерством», не ділячи на відтінки та називаючи усе або чорним або білим. Для прикладу, декілька років тому у місті Шепетівка, поліція затримала близько п’ятнадцяти осіб, назвавши їх «рейдерами». Усі були поміщенні під варту, а прес служба Управління поліції області гучно повідомило громадян, про припинення атаки на підприємство. Однак, через два місяці часу, усі затримані були відпущеними на волю, а провадження закрито. При цьому, незаконно затриманим громадянам не вдалось почути вибачень ні від правоохоронців, ні від судових інстанцій, які сміливо позбавили їх волі. У цій справі захисникам вдалось довести, що дії «рейдерів» не є незаконним захопленням підприємства, а навпаки є елементом захисту прав кредитора. Тому з рейдерством в нашій країни, майже завжди такі історії.

Тому, зміни у законодавчих актах, які прийняті останнім часом, дають вихід рішенням договірного регулювання, без можливості бути програвшим у суді та без потреби шукати захисту в законах. У земельному законодавстві,  царицею більшості правовідносин є договір оренди земельної ділянки. Що залишилось у законодавчому регулюванні договорів оренди землі? Заборони. Їх не так багато, і якщо враховувати їхню мізерність, є очевидним, що договірне земельне приватне право, є повністю вільним від обмежувальних приписів законодавця, тобто сторони є повністю вільними у своїх домовленостях.

Які є заборони у земельному приватному договірному праві? Їх немає. Якщо аналізувати діючі законодавчі акти, що регулюють орендні відносини у приватному праві, заборон, які прямо вказують на те чи інше орендареві чи орендодавцю то їх немає. В основному закони доволі поверхнево вказують на певний алгоритм дій, дотримуватись яких мають сторони договору. Але, ніякий закон, а тим більше законодавчий акт не має права втручатись у вільне та мирне володіння своїм майном, що є свідченням непотрібності державного регулювання за умови реалізації власником майна свого права. Тому, такі норми законодавства є лише диспозитивним та зовсім не обовязковими. Це добре чи погано? На мою думку це на сто відсотків позитивно, так як розмиті поняття законів завжди викликають судові спори, а тверді та однозначні домовленості сторін майже ніколи.

Для прикладу наведу диспозитивну норму із закону про оренду землі та її альтернативу домовленість сторін за договором.

Згідно статті 28 закону України «Про оренду землі», орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі. Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

Таким чином згадана вище норма передбачає відшкодування втрат та упущеної вигоди, за умови невиконання або неналежного виконання умов договору орендодавцем. Таким чином, має бути встановленою протизаконна  дія орендодавця.  Але, згідно умов договору, який як правило укладають сторони, орендодавець має лише титульні зобов’язання, такі як передати в користування земельну ділянку; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки. Тобто, законні обов’язки орендодавця, практично виключають можливість стягувати з нього збитки, так як вони не пов’язують його дій з втратами чи з не одержаними доходами орендаря.

Однак, в реальному житті, дії орендодавця можуть потягнути за собою реальні збитки орендаря. Для прикладу: 1) орендодавець, надав орендарю договір з не своїм підписом та отримував по ньому орендну плату – настануть наслідки: кримінальна справа проти орендаря, судові витрати, втрата репутації, втрата права на земельну ділянку. 2) Орендодавець уклав договір про спільну діяльність з обробітку або підряду земельної ділянки переданої в оренду, що потягнуло збір врожаю іншою особою, чим завдано збитків орендарю у вигляді втрати врожаю та судового позову. 3) Орендодавець поділив або об’єднав свою ділянку, чим припинив існування земельної ділянки як об’єкта оренди, чим завдав збитків орендарю, оскільки останній втратив як врожай так і право на оренду; 4) Орендодавець, надавши згоду на суборенду, розірвав договір оренди використовуючи правило, що він не розраховував на таке при укладенні договору, чим знову ж таки завдав збитки. 5) Орендодавець подав позов до суду про дострокове розірвання договору, визнання його недійсним або про припинення договору, що є поширеним явищем, що змусило орендаря витрачати багато зусиль та коштів на судові спори.

Як бачимо, законодавець такі випадки не передбачив, що породжує тисячі спорів, які в більшості ініційовані конкурентами орендарів та є основою так званого «рейдерства».

Виключати такі явища цілком просто та можливо, вказавши на такі умови у самому договорі, що дозволяється законом та є природнім у досягненні реальних домовленостей. Суди ж будуть позбавлені права і можливості, за умови досягнення домовленостей у договорі, тлумачити договір на свій розсуд, оскільки в ньому будуть визначені та скріплені підписами сторін домовленості.

Однозначно та впевнено можу стверджувати, що настав час договірного регулювання і не лише земельних відносин. Таке твердження ґрунтується на численних рішеннях Європейського суду, які є обовязковими для судів України та які однозначно орієнтують на забезпечення вільного волевиявлення сторін договору та недопустимість державного втручання в домовленості сторін.

Адвокат Роман Гавриленко, спеціально для НГП.

Далі буде.

Частину першу читайте тут

Частину другу читайте тут

Частину третю читайте тут

Частину четверту читайте тут

Частину п’яту читайте тут

Частину шосту читайте тут

Частинау сьому читайте тут

Частину восьму читайте тут

У разі повного чи часткового відтворення матеріалів пряме посилання на "Незалежний громадський портал" обов'язкове!
Адміністрація сайту попереджає, що коментарі з використанням ненормативної лексики, пропагандою насилля та образою честі та гідності будуть видалятися

Коментування

Ваша електронна адреса не буде афішуватись.