16 січня 2020 року опубліковано закон, яким змінено земельне законодавство і, яке дещо змінює усталену практику укладення договорів оренди землі, правила внесення землі до статутних капіталів, спадкування.

Відтепер, земельна ділянка як об’єкт цивільних прав припиняє існування в разі поділу, або об’єднання земельних ділянок, скасування державної реєстрації на підставі судового рішення, якщо речове право не було зареєстроване протягом одного року з вини заявника.

Таке правило може використовуватись недобросовісно. Власник землі, здійснивши поділ земельної ділянки на декілька, а так саме об’єднавши декілька своїх ділянок в одну, буде вільним від договору оренди. Орендар може і не знати про такі дії власника, а орендодавець буде вільним від зобов’язань перед орендарем у випадку дострокового припинення договору, навіть і у випадку отримання орендної плати наперед. 

Поновлення договорів оренди землі в майбутньому не здійснюється автоматично, а в договорах оренди землі комунальної або державної власності такі умови договору не допускаються, крім випадків наявності на таких землях об’єктів нерухомості.

Інша норма закону передбачає автоматичне поновлення договору оренди землі, якщо таке передбачено у договорі і власник не подав за місяць до закінчення договору заяву нотаріусу про припинення.

Ускладнення положень закону є очевидним для сільгоспвиробників і для власників землі, оскільки залежить від волі власника у майбутньому, що не захищає інвестиції у землю а робить їх менш привабливими. Не визначення у законі причин, за якими власник може відмовитись від оренди потягне за собою творчість у розробці текстів договорів, які ще більше заплутають правовідносини орендар – орендодавець.  Мається на увазі свобода договору. Оскільки сторони у договорі можуть відступати від положень закону, такі відступи стануть системними, що нівелює закон, як такий взагалі.

Орендар, який бажає поновити договір оренди землі, повідомляє про своє рішення орендодавця, або його спадкоємців не пізніше ніж один місяць до спливу дії договору та додає проект нового договору.

Відтепер, договір не поновлюється на тих самих умовах, а його сторони домовляються про істотні мови та ціну з урахуванням переважного права.

Знову невизначеність. В законі відсутнє положення, як формується ціна у новому договорі: чи є вона ринкова, чи надконкурентна, чи формально середня по району? Тому знову ж таки, творчість сторін при укладенні договору вирішить усі питання.

Відмова в укладанні нового договору, а також зволікання його укласти оскаржується у суді.

Чому власник має право відмовитись, і яка відмова визнається судом справедливою, а яка ні у законі не вказано. Доречно було б вказати хоча напрямки, в якому воля власника буде вважатись справедливим рішенням. Тому сторони повинні передбачати умови відмови у своїх договорах на майбутнє. Зокрема, справедливою є відмова власника землі, від поновлення договору у зв’язку з порушенням сівозміни,  систематичною затримкою орендної плати, передача землі в суборенду без його згоди або на умовах, проти яких власник заперечує.

Оренда невитребуваних паїв здійснюється орендарем до моменту оформлення прав на таку земельну ділянку та скасовується виключно за заявою про їхню реєстрацію. При чому орендареві гарантується збір врожаю на такій ділянці.

Така норма є недописаною, так як викликає низку спірних рішень. Ті самі питання існували і раніше викликаючи незадоволення сільгоспвиробників. На мою думку, на землі невитребуваних паїв, які передаються в оренду сільгоспвиробникам,  повинно розповсюджуватись положення закону, щодо мінімального строку оренди сім років, що є логічним та виправданим. Не зважаючи на відсутність такого правила у новому законі, орендарі зможуть його відстояти в суді без будь- яких складнощів.

Адвокат Роман Гавриленко, спеціально для НГП.

Далі буде.

Частину першу читайте тут

Частину другу читайте тут

Частину третю читайте тут

Частину четверту читайте тут

Частину п’яту читайте тут

Частину шосту читайте тут

Частинау сьому читайте тут

Версія для друку