З часу, коли селяни отримали землю пройшло більше двадцяти років і за цей час сформувались стійкі шахрайські схеми, направленні на незаконне заволодіння землею. Сьогодні, коли влада має наміри відкрити ринок землі, минулі шахрайські схеми будуть легалізовані в прозорі операції з купівлі-продажу, обміну, міни чи дарування земельних наділів. Однак, питання чи забезпечить діюча система чесність та добросовісність учасників земельного ринку, залишається відкритим.
Які ж схеми діяли раніше і на що можливо розраховувати у майбутньому?
Діючими схемами переходу права власності на землі товарного сільськогосподарського призначення були незаконні операції з реєстрами права власності, до яких вносились відомості по підробленим договорам; поділ земельної ділянки на частини та обмін на інші земельні ділянки, внаслідок чого за рахунок одного земельного наділу у власність набувалось від двох до десяти ділянок; оформлення довіреностей на розпорядження землею з одночасною розпискою про оплату її вартості; внесення земель у пайові фонди фермерських господарств з подальшим переоформленням на нових власників; переведення земель з категорії товарного сільськогосподарського призначення в категорію землі особистого сільськогосподарського призначення.
В усіх схемах задіювалась корупційна складова, яка щедро оплачувалась новими власниками землі.
З відкриттям ринку землі корупційна роль держави відпаде сама по собі, оскільки усі операції набудуть статусу офіційних, що значно посилить захищеність прав власника землі.
Разом з тим, не слід забувати, що операції з землею, навіть у перспективі легальні, є дорого вартісними та високо прибутковими.
Один гектар землі, який використовується ефективно, приносить валового доходу від п’ятдесяти до ста тисяч гривень, а тому стати власником землі охочих буде чимало.
Ймовірними схемами у легалізованому ринку землі, будуть схеми по зменшенні податків при купівлі-продажу, обміну, чи оренді та придбання землі по підробленим документам.
Діюче законодавство не передбачає окремого регулювання операцій з відчуження земель товарного сільськогосподарського призначення, що дає підстави для широкого маневрування в існуючих правових прогалинах.
Я особисто бачу такі проблеми в майбутніх операціях продажу землі:
- Достовірність висновку оцінщика про вартість земельного паю, в разі суттєвого завищення або заниження ціни завжди можна буде оспорити після укладення договору та визнати його недійсним.
- При відсутності нотаріальної згоди подружжя при відчуженні землі, договір можна буде визнати недійсним; оспорити договір відчуження землі через підробку документів буде і дорого і довго.
- Будь-який договір можна буде визнати недійсним через відсутність законодавчого врегулювання про межеві знаки та міжділянкові шляхи проїзду.
- Діючий закон про фермерські господарства не відповідає вимогам реального часу і підлягає суттєвому коригуванню, оскільки його положення є застарілими та неоднозначними.
- Земельні спори паралізують усю судову систему, в тому разі, якщо не буде створено незалежний орган для вирішення земельних спорів.
Адвокат Роман Гавриленко, спеціально для НГП.
Далі буде.
Частину першу читайте тут
Частину другу читайте тут