Абетка землевласника. Перспективи української землі

Земельні відносини в України почали будувались з 1995 року, тобто з моменту реформування колгоспів і за весь цей час змінились не набагато, а більш-менш стійкі правові розуміння між орендарями – власниками землі та  орендодавцями, сформувались завдяки судовій політиці. Така, сформована державою та судами, політика регулювання земельних відносин, виявилась вкрай неефективною, обросла корупційними схемами, не задовільняє потреби сучасності.

Перша причина неефективного правового регулювання полягає у незадовільному виконанні робіт землевпорядників, які допускають помилки при розробленні документації на землю, що спричиняє накладки землі на суміжні ділянки. Виправляти допущенні помилки приходиться власникам землі у судах, на що витрачаються немалі кошти і тривалий час.

Друга причина – невірно обрана методика розподілу земельних ділянок, так зване жеребкування, яке привело до передачі земель членам однієї родини в різних, далеко віддалених один від одного місцях. Законодавець, намагався врегулювати цю проблему, дозволивши обмін земельними ділянками, однак користі від цього було нуль. Знаходження земельних наділів у різних місцях виключає можливість їх об’єднати в єдиний масив та обробляти членами родини створивши фермерське господарство.

Третя причина – різні підходи до визначення розміру орендної плати, яка коливається від трьох до десяти тисяч гривень за пай. Такий підхід породжує зловживання органами влади, які до минулого року затверджували нормативну грошову оцінку, а після введення загальнодержавної нормативної оцінки її суть мало що змінила.

Четверта причина – відсутність, чітко визначених правових підстав, для розірвання договору оренди та постійні зміни в судових рішеннях, щодо способу поновлення договору оренди землі, відсутність контролю за дотриманням агрономічних правил орендарями, відсутність відповідальності за передачу в оренду однієї земельної ділянки декільком орендарям.

П’ята причина –  безкарність при захопленні земельних ділянок великими агрохолдингами, збір врожаю з чужих земельних ділянок, вирощування сільськогосподарської продукції з геномодифікованого насіння, обробіток землі забороненими гербіцидами, недопустиме виснаження землі, відсутність планів на десятиліття вперед.

Такі причини, приводять до отримання власником землі відносно невеликого прибутку від передачі в оренду, знижують якість землі, породжують недовіру до сільськогосподарських виробників і не дають належного економічного  ефекту для розвитку країни, як власника потенційно привабливого ресурсу.

Суди при вирішенні земельних спорів займають позицію повного нерозуміння проблем сторін спору, справи розглядають роками, рішення приймають без розуміння наслідків, які вони породжують.

Все вище зазначене, характеризує ринок сільськогосподарських земель як не привабливий для чесного інвестора, як місце для надмірної вигоди за рахунок зловживань, як неконкурентне середовище для підприємництва. Зміна правовідносин з тих які існують на ті, які пропонуються, має радикально змінити відносини на ринку земель та приведе до лікування хворої системи заснованої на корупції та недбалості органів державної і судової влади.

Про таке не говорять політики, однак таке має бути і ось чому:

  • Кількість земельних спорів в порівнянні із спорами в інших галузях промисловості, становлять десять тисяч до одного. Тобто на десять тисяч земельних спорів припадає один спір в інших галузях економіки усіх разом взятих. Ринок землі, як працюючий механізм регулювання : товар – гроші – товар, витіснить зайві йому спори через непотрібність у незаконному впливі. Відсутність судового впливу приведе до внутрішнього регулювання процесів та вселить впевненість власника землі або того ж орендаря про необхідність діяти обачно та враховувати інтереси один одного через страх заробити негативну репутацію.
  • Введення в дію ринкових механізмів, які дають реальну гарантію інвесторам та власникам, дозволить підняти, як орендну плату, так і ціну на землю, так і ефективність використання земельних наділів.
  • Лише ринок землі здатний генерувати бажання вкладати в неї кошти, оскільки гарантії того, що правовідносини будуть діяти у відповідності до домовленостей не зможе відмінити будь-який суддя чи прокурор, якому в око впаде порушення законів.
  • Земельні рейдери, які на сьогодні заручаються підтримкою правоохоронців та захоплюють сотні гектарів землі, зникнуть як такі, оскільки власник землі і без правоохоронців зможе здійснити захист свого права власності дозволеними способами.

Все це звичайно питання саморегуляції ринку, однак деякі законодавчі акти в будь-якому випадку потрібно буде змінити, деякі відмінити, і дещо прийняти нове.

Контроль, у сфері земельних відносин за ефективністю використання земель, має здійснювати асоціація землевласників до участі в якій, мають бути долучені усі орендарі, орендодавці, власники землі, виробники та розповсюджувачі насіння, мінеральних добрив, сільськогосподарської техніки та експортери.

Держава, повинна відмовитись від будь-якого регулювання ціни, на сільськогосподарську продукцію, оскільки це є атавізмом колишньої соціалістичної системи. Кожен  товаровиробник має отримати доступний сервіс до дозвільних центрів та органів сертифікації, митниці, бірж та експортно-імпортних операцій. Такі повноваження держави слід передати приватному бізнесу та відмовитись від впливу на нього у будь-який спосіб.

Держава має відмовитись від судового впливу на земельні спори, передавши такі повноваження на третейські земельні суди, які мають бути створені у кожному районному центрі чи навіть територіальній громаді. Саме третейські суди зможуть вирішити спори з землею за тиждень, а не за рік, і ціна такого спору буде розумною, а не такою, яка діє на сьогодні.

Виключити із Земельного Кодексу будь-які норми, які передбачають повноваження в регулюванні земельних відносин органами влади чи місцевого самоврядування. Цивільний кодекс достатньо регулює правовідносини «людина – влада», а тому атавізми Земельного кодексу мають йти в минуле.

Багато хто з політиків говорить про необхідність створення так званого Земельного Банку, який би міг бути фінансовим регулятором у аграрному секторі. На мою думку, це є знову ж таки не вдалою ідеєю. Сьогодні, банківська система є такою, яка може пристосуватись до будь-чого, де можна заробити гроші, а тому кожен банк зможе надавати кредити, оформлювати іпотеку, фінансувати імпортно – експортні операції і без назви «Земельний Банк».

Реєстр земель, реєстр іпотек, договорів оренди землі є досить простим механізмом у тому вигляді в якому він існує. Однак, в такому вигляді його майбутнє безперспективне. Новий реєстр має бути доступний для зареєстрованих землекористувачів, він має бути локальним для кожної області, він має мати сервіси для проведення аналітики, при чому не «обранцями» з Мінюсту, а кожного хто працює на землі. Працювати в таких реєстрах мають не державні службовці, як тепер, а працівники сільськогосподарських підприємств, які пройдуть відповідну підготовку та будуть отримуватись за рахунок підприємств, а не держави.

Таке майбутнє землі може бути в країни, яка розуміє, що люди, які живуть у ній не повинні залежати від помилок та жадоби політиків, а навпаки залежати від своїх можливостей, бажання працювати та любити землю. Якщо таке відбудеться, то земля українська, без будь-якої допомоги, знищить усіх своїх ворогів, які ніяк не зрозуміють де їм місце.

Адвокат Роман Гавриленко, спеціально для НГП.

Далі буде.

Частину першу читайте тут

Частину другу читайте тут

Частину третю читайте тут

Частину четверту читайте тут

Частину п’яту читайте тут

У разі повного чи часткового відтворення матеріалів пряме посилання на "Незалежний громадський портал" обов'язкове!

Коментарів: 3

  1. Дурна думка адвоката земельних глитаїв, які її загарбали і не дають найменшої можливості бажанню чесних працьовитих людей громади, як він, запродавшись їм, пише: “працювати та любити землю”. І далі за його лжепророцтвом: “Якщо таке відбудеться, то земля українська, без будь-якої допомоги, знищить усіх своїх ворогів, які ніяк не зрозуміють де їм місце”. По-перше, у вислові “земля знищить” відсутнє найелементарніше логічне мислення, бо земля лише родить, а нищать її виродки, яких підтримують подібні адвокати. По-друге, найголовніше: земля повинна належати громаді. На ній і повинні працювати її члени, а орендаря вона, при потребі, може тільки наймати. Громада повинна планувати скільки і чого сіяти, зважаючи на потреби і запити місцевого населення на вирощену продукцію та вкладати угоди на її збут відповідним переробникам.

    • Таке враження, що анонім, не читає, але вже знає що всі продались «глитаям». Не знаю що це за слово, воно і не важливо, знаю, що те, що мною написано відповідає дійсності. І це не пророцтво, а відтворення того, що вже відбувається

  2. “Контроль, у сфері земельних відносин за ефективністю використання земель, має здійснювати асоціація землевласників” – колгоспами чи що? В цій статті дурниць більше ніж води у Атлантичному океані. Для чого публікувати думки адвоката який навіть не розуміється про що пише.

Коментування

Ваша електронна адреса не буде афішуватись.