Абетка землевласника. Земельні спори за діючим законодавством

Аналізуючи практику судових спорів у сфері земельних відносин, на думку приходить висновок про недосконалість діючого законодавства, яке на жаль регулюється застарілим баченням сучасних проблем. Без кардинальних змін законодавства, відкриття ринку землі, яке передбачає цілком нові, та по суті інші правовідносини учасників ділового обороту, не в змозі забезпечити його сталість розвитку та впевненість у прийнятих сторонами рішень.

Численні нормативні підзаконні акти оцінюються суддями по -різному, навіть не зважаючи на великий масив судової практики виходячи з того, що кожен судовий спір виникає, існує та вирішується на підставі доказів, які мають велику вірогідність недопустимих або неналежних, однак судді не застосовують, як правило, свої можливості надавати їм належну оцінку, оскільки у більшій мірі виходять з доцільності результату вирішення спору, а не з дотримання сторонами чітких вимог закону.

Тому рішення суддів є в більшості своїй не зрозумілими для сторін спору і ґрунтуються на праві суду, що дає підстави сумніватись у більшості судових рішень, що в свою чергу породжує апеляційні та касаційні перегляди простих спорів.

На мою думку, у цьому винні не судді, а застаріле законодавство виходячи за наступного:

Спори з приводу договорів оренди землі, традиційно виникають по причині втрати інтересу власника землі до укладеного ним раніше договору оренди, оскільки потенційно новий орендар пропонує кращі умови. Таке трапляється як під час дії договору оренди, так і при закінченні його строку, що тягне не виконання вимоги закону на пріоритет колишнього орендаря на укладання нового договору. Законодавство, не передбачає відповідальності для власника землі, який може отримувати орендну плату від декількох орендарів або який може не виконувати вимоги закону про поновлення строку оренди. По суті має місце зловживання правом, однак суди на таке відреагувати ніяким чином не бажають, оскільки санкцій законом за зловживання не передбачено.

Орендарі земельних ділянок також можуть зловживати своїми правами та занижувати орендну плату, виплачувати її в натуральній формі з нижчою ціновою складовою, що також на жаль є непоодинокими випадками.

Зловживання правом орендарів проявляється також у недотриманні режимів сівозміни, або внесення недопустимих хімічних речовин, які покращують врожайність, однак які погіршують якість землі та виснажують її.

За законом «Про оренду землі», орендар та орендодавець мають лише формальні права, які передбачають право користування землею, яких на сьогодні є явно не достатньо. Зокрема, у власника землі не має такого права, як вимагати внесення орендної плати наперед, на зміну орендної плати в зв’язку з підвищеною конкуренцією, на визначення ним порядку сівозміни, на заборону вносити хімічні речовини, які приводять до погіршення якості землі та контролю за цим. Допоки ринок землі не відкритий, така ситуація вимушено влаштовувала власника землі, так як він по суті був позбавлений права на свою ділянку з моменту укладення договору оренди. Однак з відкриттям ринку такі вимоги, на мій погляд, будуть мати системний характер, що потребує законодавчого регулювання.

Орендар, за діючим земельним законодавством є залежним не лише від власника, а й від державних органів управління та  контролю, які завжди є зацікавленими у створенні тиску на нього. Такі повноваження держави є відлунням старих часів державного управління та яке є несприятливим для розвитку бізнесу.

Звичайно, що змінити діюче законодавство в сьогоднішніх умовах справа, як видно з рішень Верховної ради, справа не легка, однак це є необхідним.

Наша країна, яка дивиться в сторону Європи, а громадяни оцінюють землю, як європейський товар найвищої якості, але при цьому законодавче регулювання відповідає рівню тридцятих років соціалістичної країни.

До прийняття законодавцем змін у земельне законодавство, звичайно можливо знайти вихід і без нього, однак для цього потрібно спрямовувати договірні відносини у нове русло, не боятись укладати договора оренди землі з текстом домовленостей про такі поняття як зловживання правом та про відповідальність за це, як визначення способів контролю за виконанням умов договору. Слід домовлятись про зміну ціни договору, як в більшу так і в меншу сторону, визначати які додаткові вигоди може отримати сторона договору за тих чи інших умов, передбачати порядок залучення спадкоємців до договору, тощо. Є актуальним питання врегулювання у договорі оренди землі порядку виплати орендної плати, а саме її строків та способів.

В діючих договорах не передбачено можливостей перерахунку коштів на картку, для прикладу щомісячним або що квартальними платежами, не передбачено авансових платежів за майбутні періоди, не передбачено гарантій для орендарів, не можливо врахувати мільйоні інвестиції сільськогосподарських підприємств, які вкладаються у землю. Для прикладу: два підприємства оброблять однакову кількість землі в одному і тому ж районі. Одне підприємство інвестувало в землю кошти на покращення землі, а інше ні. Не зважаючи на таку різницю, нормативно-грошова оцінка землі, а в майбутньому і ринкова не буде враховувати вартість інвестицій, що само по собі є вкрай не вірним та не сприятливим для економічних показників майбутнього.

Підписання сторонами типового договору оренди землі є нічим іншим, як сліпе слідування старим правилам та погодження з ними, що унеможливлює дотримання реальних прав та виконання обов’язків як орендарем так і орендодавцем і як правил не дасть ніяких перспектив у суді при виникненні спору. Нові договора оренди, з поняттями, які дійсно мають значення для сторін, є вирішенням питання боротьби із старими правилами застарілого законодавства держави, яка вже не існує.

Конкуренція агропідприємств за землю, має бути вираженою лише в умовах договору, який індивідуально буде викладений для кожної компанії, що є відмінною ситуацією від сьогоднішньої, де у договорах пишуть одне, роблять друге, а думають про третє.

Адвокат Роман Гавриленко, спеціально для НГП.

Далі буде.

Частину першу читайте тут

Частину другу читайте тут

Частину третю читайте тут

Частину четверту читайте тут

Частину п’яту читайте тут

Частину шосту читайте тут

У разі повного чи часткового відтворення матеріалів пряме посилання на "Незалежний громадський портал" обов'язкове!
Адміністрація сайту попереджає, що коментарі з використанням ненормативної лексики, пропагандою насилля та образою честі та гідності будуть видалятися

Один коментар

Коментування

Ваша електронна адреса не буде афішуватись.