Незалежний громадський портал

Статистика невблаганна: 44% українських сімей не мають власного житла і потребують покращення житлових умов; понад 850 тисяч українських сімей живуть у квартирах з недостатньою кількістю кімнат; у 70% молодих сімей в Україні немає житла. Такі негативні депеші з ринку нерухомості, наврядчи, дають підстави розраховувати на раптове прояснення у кінці тунелю. Тим паче, що нестабільна ситуація на валютному ринку навіть самих ріелторів загонить у ступор — вони відмовляються від далекоглядних прогнозів, віддаючи перевагу аналізу нинішньому стану.

Голова Хмельницького регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Микола Хоптинський спробував розвінчати всі міфи навколо доступного та дешевого житла. При цьому зауважив, що головним болем багатьох українців, який тягне їх за межу бідності, залишається низька платоспроможність і не можливість з акумулювати зайві кошти.

— Парламентські вибори в Україні завершилися. Цікавить, як поводив себе ринок нерухомості до виборів, під час них і після?

— Перед виборами в обласному центрі спостерігався невеличкий ступор, особливо, це відчув ринок комерційної нерухомості: клієнтам довелося призупинити майже всі комерційні проекти. Люди відклали момент вкладення грошей, а тому з’явилася велика кількість приміщень під оренду та продаж. Фактично цей вид ринку нерухомості завмер, за винятком окремих транзакцій.

Щодо житлової нерухомості. На вторинному ринку попит залишився. Однокімнатні та двокімнатні квартири вартістю 30-35 тисяч доларів затримуються в реалізації на тиждень-два. Не втратили й актуальності квартири з новобудов. Перевага віддається однокімнатному житлу розміром 40 кв. м., двокімнатному — 60 кв. м. Натомість непривабливою нерухомістю у ціновому плані залишаються великі квартири (150-200 кв. м) — немає кому пропонувати.

Вибори на поведінку житлової нерухомості практично не вплинули. У деякій мірі похитнув позиції курс долара: продавці намагалися якомога швидше продати квартири, покупці, навпаки, відтягували купівлю. Якщо високопосадовці та анатлітики виходять із заявами, мовляв, почекайте, квартири стануть дешевшими, знаєте, що тоді відбуватиметься? Спрацьовує психологія масовості: сказали не купляти, бо ціни “впадуть”, одразу населення зупиняється. Відповідно попит зменшується, а пропозиція зростає. Чесно, такі державні особи, котрі роблять подібні заяви, які потім впливають на цінову ситуація на ринку нерухомості, мають усвідомлювати всю відповідальність.

— Я правильно Вас зрозумів: Ви щойно визнали, що ринок житла деяким чином є заполітизованим?

— На нього сильно впливають панічні настрої. Не потрібно цього робити… Все повинно відбуватися поступово: будівельні компанії будувати, ріелтори продавати, а люди працювати, відкладати кошти і, де не вистачає, брати кредит. Проте сьогодні в населення не вистачає фінансових можливостей, щоб відкладати і купувати. Тому й користуються попитом бюджетні негабаритні квартири, щоб жити аби десь.

— Як фінансово-економічна криза 2008 року позначилася на ціновій політиці нерухомості?

— Попит існує, але він відкладений. Відтак змінилися пріоритети людей. Якщо раніше більше продавалися “сталінки” і ДОСи, які мали хороше планування та займали центр міста, то зараз на порядку денному стоять новобудови.

Що стосується цін, то вони, звичайно, “впали”. Якщо однокімнатна “хрущовка” до кризи вартувала до 50 тисяч доларів, то тепер 22-23 тисячі; двокімнатна “хрущовка” була 60 тис. дол., зараз — 30-32 тис. дол. В доларах бачимо спад, проте ціна в гривнях суттєво не змінилася.

Я пояснюю клієнтам, котрі до нас приходять з пропозиціями допомогти реалізувати оселю, що не ви вирішуєте, скільки має коштувати квартира, і не БТІ це вирішує, і не міський голова чи агенції нерухомості, а ринок. І саме ріелторські компанії вміють відстежити цінову гаму нерухомості.

— Спробуємо змоделювати ситуацію. Як може змінитися ринок житла після Нового року і, що, на Ваш погляд, є з головних каталізаторів ціни на “квадрат”?

— Нерухомість не може бути дешевою. Це ілюзія! Якщо потрібно дешеве житло, їдьте до Чорнобиля або в шахтарські містечка. Там майже безкоштовна нерухомість.

Якщо серйозно, житла нерухомість має коштувати, як мінімум, суму грошей, яка тратяться на її будівництво. Під словом “будівництво” варто розуміти відселення людей, проектна, дозвільна документації, саме зведення будинку, підведення комунікацій, облаштування благоустрою, плюс прибуток. Таким чином, повторюся, квартири апріорі дешевими не можуть бути. А коли в Хмельницькому користуються попитом квартири ціною 20 тисяч доларів, який забудовник візьметься за зведення такої нерухомості?

Фото Віталія Тараненка

— Пам’ятаєте, коли ще Прем’єр-міністром України працювала Юлія Тимошенко, з її уст пролунала заява, що собівартість квадратного метра можна зменшити на половину. Що це було: популізм чи реальним механізм здешевлення?

— У будівництві дії значна стаття затрат на технічну, дозвільну документації і тому подібне. Дійсно, за рахунок цього можна зменшити собівартість. Було б дуже добре, якби за рахунок цих витрат зменшили собівартість будівництва. Також з кожного введеного в експлуатацію будинку окремий відсоток квартир безоплатно відходить на потреби міської влади. Скажіть, яким чином забудовнику компенсувати ці збитки? Це бізнес.

— Діючий уряд України реалізовує програму “Доступне житло”. Вона передбачає фінансування 28 млрд. грн і будівництво 266 тис. одиниць житла. Крім цього, 3% кредиту платить охочий, який приєднається до програми, решту — держава. Чи стимулює це активний розвиток будівництва і придбання квартир пересічними українцями?

— Мені невідомо, щоби хтось із наших клієнтів скористався держпрограмою “Доступне житло”. Вважаю, що проблему із забезпечення житлом ця програма не зніме. Будівництво — це дороге задоволення… Хоча подібні програми діють у світі і, справді, держава підтримує молоді сім’ї, економіку… У нас інша ситуація. Комерційні банки залучають кошти під 30-40 відсотків річних у гривнях, а тут під 3 відсотки видають кредити. Має бути стабільний і прогнозований курс долара, доступні банківські відсотки на кілька років… За нинішніх умов це не можливо реалізовувати.

Публікація вийшла у “Незалежній громадській газеті” (грудень 2012 року).