Історія цієї земельної ділянки по вул. Кам’янецькій, 2 А тягнеться ще з давніх часів, а саме у 2004 році вперше мова пішла про її оренду. Тоді рішенням 16 сесії Хмельницької міської ради від 18.03.2004 р. № 23 було погоджено місця розташування об’єктів містобудування та надано згода на розроблення проектів відведення земельних ділянок, в тому числі і приватному малому підприємству “Фінмаркет” під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу по вул. Кам’янецькій, 2А (0,25 га). А вже рішенням 24 сесії від 7 квітня 2004 року № 25 цю земельну ділянку було надано в короткострокову оренду на 2 роки. Варто відмітити, що цільове призначення було зазначено під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу при умові відновлення зелених насаджень, категорія земель – землі житлової та громадської забудови.
Потенційна забудова знаходиться впритул до набережної річки Південний Буг
Далі рішення 9 сесії Хмельницької міської ради від 25.04.2007 р. № 28 було цю земельну ділянку знову надано в короткострокову оренду на 2 роки під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу. У 2009 році ПМП «Фінмаркет» в черговий раз було продовжено оренду на 3 роки (рішення 26 сесії ХМР від 27.05.2009 р. № 20), хоча не зрозуміло чому договір, що згадується у Додатку до цього рішення підписано аж у 2008 році, адже рішення попереднє було прийнято у 2007 році! Та і номер сесії зазначено не вірно.
У 2012 році ПМП «Фінмаркет» в черговий раз було поновлено договір оренди земельної ділянки рішенням 16 сесії ХМР від 11.04.2012 р. № 32. Додаток 4 до цього рішення свідчить, що у 2009 році договір оренди було не продовжено, а саме поновлено договір, що є досить цікавим фактом.
І вже у 2015 році в черговий раз Хмельницька міська рада свої рішенням 50 сесії від 27.05.2015 р. № 35 поновила договір ПМП «Фінмаркет» шляхом укладання додаткової угоди знову ж на 3 роки.
Щодо самого договору оренди, то важливо відмітити, що об’єктом оренди є земельна ділянка площею 2 500 к.м, а також незавершене будівництво – готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27%. Умовами використання цієї земельної ділянки є: її використання під будівництво готельно-торгівельно-розважальний комплексу; цільове призначення – землі житлової та громадської забудови. Хоча залишається не відомим той факт, де там були заховані залишки незавершеного будівництва аж на 27 %. Не будемо 100 % стверджувати, однак за вказаною адресою реєстр нерухомості не надав жодної згадки про незавершене будівництво, в ньому міститься лише інформація про оренду земельної ділянки по вул. Кам’янецька, 2 А.
В червні 2014 року ПП «Фінмаркет» отримало містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі по тексту – МУО) № 114/ГП-25.1-04. У 2016 році нам вдалось отримати увесь пакет документації, в тому числі і згадані містобудівні умови та обмеження. Дані МУО видавались під будівництво висотного 216-ти квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та рестораном. Вони також визначали основні техніко-економічні показники об’єкта будівництва (орієнтовно): площа забудови – 2 200 кв.м; поверховість – 30; умовна висота будинку – 90; кількість квартир: однокімнатних – 96, двокімнатних – 72; трикімнатних – 48; загальна площа квартир – 15 840 кв.м; площа вбудованих нежитлових приміщень – 10 150 кв.м; загальний будівельний об’єм – 88 983 куб.м.
Проте чіткого визначення саме містобудівних умов та обмежень не було зазначено, оскільки в документі містились не конкретні дані, а лише посилання на законодавство: «граничнодопустима висота будівель: відповідно до ДБН В.2.2-24 «Проектування висотних житлових і громадських будинків». Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки: відповідно до ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень».
На офіційному сайті Мінрегіону ми знайшли пояснення щодо визначення окремих параметрів містобудівних умов та обмежень, в яких зазначено наступне: «відомості цього розділу (Розділ «Містобудівні умови та обмеження» додатку до Порядку.) формують архітектурні та містобудівні вимоги, які є визначальними для проектування.… Разом з тим на практиці, уповноваженими органами містобудування та архітектури не конкретизуються ці вимоги, а наводяться лише посилання на відповідні нормативні акти. Такий формальний підхід до оформлення документу ускладнює подальше проектування, а також унеможливлює, у разі необхідності, оперативне визначення відповідності проектних рішень вихідним даним. Відомості розділу «Містобудівні умови та обмеження» мають базуватись на конкретних положеннях нормативних актів, розрахунках та містити цифрові показники».
Тобто у нашому випадку на той момент начальник управління архітектури та містобудування Дунаєвський В.В. видав містобудівні умови та обмеження ПМП «Фінмаркет» саме за формальним підходом, адже у зазначеному розділі містяться лише назви нормативних актів.
14 січня 2016 року ПМП «Фінмаркет» звертається до начальника управління архітектури та містобудування Дунаєвського В.В. із листом, в якому просить видати нові містобудівні умови та обмеження у зв’язку із зміною назви об’єкта.
І в той же день, 14.01.2016 р., забудовник отримує нові МУО № 10/ГП-25.1-04 взамін МУО № 114/ГП-25.1-04 від 23.06.2014 р. Назва об’єкта будівництва була змінена на «будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного характеру».
Також змінилися основні техніко-економічні показники об’єкта будівництва (орієнтовно): площа забудови – 2 333 кв.м; поверховість – 30; умовна висота будинку – 73,5; кількість квартир: однокімнатних – 67, двокімнатних – 66; трикімнатних – 57; загальна площа квартир – 16 050 кв.м; площа вбудованих нежитлових приміщень – 12 950 кв.м; загальний будівельний об’єм – 105 550 куб.м. Тобто, порівнявши два варіанти МУО, можна чітко простежити збільшення будівельного об’єму на більше 16,5 тис. куб.м. Поряд з тим п.1 та п.2 розділу «Містобудівні умови та обмеження» залишились незмінними.
Однак при зверненні із повторним запитом від 02.03.2017 року до Хмельницької міської ради, громадській організації ЖАР було надано відповідь, яка викликала здивування. Цитуємо: «містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 114/ГП25.1-04 від 23.06.2014 року в управлінні архітектури та містобудування департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів відсутні». Тобто на даний момент перші МУО в профільному департаменті відсутні?
За інформацією аналітичної платформи YouControl засновниками приватного малого підприємства «Фінмаркет» є Пенкаль С.В. (50 % – внесок у статутний капітал 2,75 млн грн), Пенкаль О.І. (40 % – внесок у статутний капітал 2,20 млн грн) та Рибак О.В. (10 % – внесок у статутний капітал 550 тис. грн). Перші два засновники є і кінцевими бенефіціарними власниками, а Пенкаль Сергій Вікторович є ще й керівником. Підприємство засноване у 2000 році, основним видом діяльності є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (основний). Варто зазначити, що серед видів діяльності відсутні види діяльності, що стосуються будівництва будівель.
Цікавим фактом є те, що в YouControl можна побачити бюлетень державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців № 297 (27) від 09 жовтня 2014, в якому міститься повідомлення про персональний склад комісії з припинення юридичної особи (комісії з реорганізації, ліквідаційної комісії) та її голову або призначення ліквідатора, що ймовірно могло свідчити про наміри в сторону ліквідації юрособи у 2014 р.
А от вже у 2017 році юрособа, яка не спеціалізується на будівництві (враховуючи КВЕДи діяльності), починає активності на зазначеній земельній ділянці.
В профільному управлінні нам вдалось отримати містобудівний розрахунок, в якому чітко видно майбутні наміри забудовника. Розглянемо детальніше.
Відповідно до статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за № 1011/18306, до земель громадської забудови належать землі: для будівництва та обслуговування будівель органів державної влади та місцевого самоврядування; для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти; для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров’я та соціальної допомоги; для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій; для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування; для будівництва та обслуговування будівель екстериторіальних організацій та органів; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; для будівництва та обслуговування об’єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування; для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ; для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури; для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки; для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування; для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування; для розміщення та постійної діяльності органів МНС; для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови; для цілей, зазначених вище, та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду.
Відповідно до виданих юрособі МУО дана земельна ділянка має цільове призначення землі житлової та громадської забудови, а інформація із публічної кадастрової карти чітко визначає цю земельну ділянку для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (Код КВЦПЗ – 3.15).
Окремо варто нагадати про функціональне призначення цієї земельної ділянки, яке також зазначено в МУО, «під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу».
В той же час назва об’єкта будівництва свідчить про інші наміри будівництва, адже це не просто будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, а будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.
Тепер щодо самого містобудівного розрахунку будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.
По-перше, в описовій частині містобудівного розрахунку наявна характеристика існуючої забудови – земельна ділянка вільна від забудови. Виходить, що незавершеного будівництва у 27 % там немає??? І звичайно ж виникає наступне запитання – а чи там взагалі було незавершене будівництво?
По-друге, проектний відсоток забудови цієї земельної ділянки становить аж 90 %. Оскільки у МУО відсутні конкретні обмеження щодо відсотку забудови, забудовник вирішив ймовірно скористатись цим моментом на повну та запланував максимально забудувати її.
По-третє, площа забудови земельної ділянки складає 2 259,0 кв.м, в той же час площа озеленення цієї земельної ділянки – 0,0 кв.м. Варто нагадати, що п. 9 МУО передбачає вимоги благоустрою, а саме: ділянка повинна бути упорядкована, озеленена, обладнана елементами благоустрою. Виходить, що забудовник, проігнорував дану вимогу містобудівної документації.
По-четверте, забудовник визначив граничну висоту будівель – 90 м; та граничну поверховість будівлі – 30 поверхів. І це при тому, що при видачі МУО профільне управління міськради не вказало фактичних цифр в розділі «Містобудівні умови та обмеження», адже там міститься лише посилання на містобудівну документацію, тому ще раз наголосимо, що ймовірно забудовник планує максимально забудувати земельну ділянку. 30-поверхівки – це не властиві житлові будівлі для м. Хмельницького, а особливо якщо ще стосується території біля р. Південний Буг, а ця земельна ділянка саме там знаходиться, а тому важливо враховувати сейсмічність території Хмельниччини.
Потрібно також зауважити, що у відповідності до ДБН 360-92** “Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень” мінімальну розрахункову площу ділянки для окремого житлового будинку необхідно приймати відповідно до кількості його мешканців, яка для будинків вище 9 поверхів становить 12,2 — 12,0 кв.м. на людину.
Найпростіший розрахунок показує, що під 195-квартирний будинок має бути відведена ділянка площею не менше 5 000 кв. м, що перевищує наявну майже у два рази. У цих же нормах зазначено, що при розміщенні 9-16-поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, а така забудова розташована у безпосередній близькості, відстань між садибним будинком і довгими сторонами багатоповерхівки приймається не меншою за висоту будинку, що зводиться. Тому виходячи з вищенаведеного, надання дозволу на будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства є порушенням ДБН 360-92** “Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень”, затверджених Наказом Державного комітету України у справах містобудування і архітектури від 17.04.1992 № 44, в частині розрахунку площі забудови об’єкта будівництва.
Варто також нагадати про сейсмічні зони різної інтенсивності в Україні, які охоплюють АР Крим (6-9 балів), Закарпатську (7 балів), Івано-Франківську (6 балів), Чернівецьку (6-7 балів), Вінницьку (6 балів), Кіровоградську (6 балів), Львівську (6 балів), Одеську (6-9 балів), Тернопільську (6 балів), Хмельницьку (6 балів) області України. Місто Хмельницький згідно з картами Загального сейсмічного районування ЗСР-2004 має 6 та 7 балів (відповідно B та C у Карті ЗСР-2004-А загального сейсмічного районування території України).
Умови сучасного будівництва в сейсмічних районах ускладнюються також наявністю небезпечних геологічних процесів, таких як повені, зсуви, смерчі, карсти тощо. Так за даними [4] 79,7 тис.км2 (13%) території України охопленні впливами підтоплень. До таких районів відносяться водопропускні споруди річок Дніпро, Дністер, Південний Буг, Північний Донець, в зону впливу яких потрапляють 536 населених пунктів і 470 промислових об’єктів. Більше 60% території України схильні до утворення карстів, зокрема на 27% виявляється відкритий карст (АР Крим, Вінницька, Волинська, Донецька, Луганська, Львівська, Миколаївська, Рівненська, Тернопільська, Хмельницька області). У Криму, Прикарпатті, Донбасі, Одеській, Хмельницькій і Дніпропетровській областях зафіксовано більше 130 тис. зсувів, які охоплюють площу близько 5 тис. кв. км.
По-п’яте, забудовник прописує кількість майданчиків для автостоянок у кількості 195 машино-місць (39 машино-місць), проте у першому випадку розміщується зноска про те, що місця у радіусі 800 м від місця проживання власника на автостоянках загального користування та гаражних масивах міста, у другому випадку – це кількість додаткових гостьових місць безпосередньо на ділянці. Тобто забудовник при таких масштабах будівництва, а саме загальної площі квартир у будинку – 16 050 кв.м; та площі вбудованих нежитлових приміщень у 12 950 кв.м, не в змозі забезпечити нормативну кількість машино-місць. Підрахувавши за найнижчими умовами з виданих забудовнику МУО, кількість машино-місць мала бути не меншою як 400 машино-місць (п. 11 МУО).
І найголовніше, відповідно до містобудівного розрахунку на земельній ділянці заплановано будівництво аж 195 квартир: 67 однокімнатних, 66 двокімнатних, 57 трикімнатних, 3 чотирикімнатних, 1 п’ятикімнатна та 1 шестикімнатна. У МУО жодним чином не згадуються чотири-, п’яти та шестикімнатна квартири.
В той же час варто нагадати, що земельна ділянка надавалась в оренду із визначеним функціональним призначенням, що прописане у договорі оренди та містобудівних умовах (п. 9 загальних даних) – під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.
Підсумовуючи описане вище, можна зробити висновки, що заплановане ПМП «Фінмаркет» будівництво порушує норми законодавства та найважливіше порушує умови використання цієї земельної ділянки, що прописані у договорі оренди.
На даний момент питання цього будівництва піднімалось у публічну площину не один раз. Наприклад, архітектурно-містобудівна рада розглядала будівництво цього 30-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства на вул. Камянецькій, 2а, про що повідомляв Незалежний громадський портал: «Розташування майданчиків заплановано у межах прибережної смуги, яка є санітарно-захисною зоною р. Південний Буг, що є не припустимим.
Паркування біля багатоповерхівки буде ускладнене відсутністю парковки у межах земельної ділянки, та створить суттєві незручності для існуючого паркувального майданчику будинку побуту. Свої зауваження були і у представників МНС, що до підвищеної поверховості будівлі». Також про це будівництво писав депутат Хмельницької міської ради І-VІ скликань, почесний громадянин міста Володимир Швець у своїй статті на шпальтах газети Проскурів «Ще одне незаконне будівництво …», в якій йдеться про можливість початку будівництва чергового об’єкта, який порушує всі можливі й неможливі норми й правила у безпосередній близькості від нашої головної водної артерії — Південного Бугу, адже відстань цієї земельної ділянки по вул. Кам’янецькій, 2а (поряд із будинком побуту “Південний Буг”) до річки менше 50 м.
Також на офіційному сайті Хмельницької міської ради 14 березня 2017 року (а також 6 березня 2017 р.) розміщено проект рішення виконавчого комітету Хмельницької міськради «Про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки № 10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016 взамін № 114/ГП-25.1-04 від 23.06.2014, виданих приватному малому підприємству “Фінмаркет” для будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку
з вбудовано-прибудованими торговельно- офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства», в якому мова йде про скасування містобудівних умов та обмежень забудови цієї земельної ділянки. Про це також писав Незалежний громадський портал у своїй новині «У центрі Хмельницького заборонять будівництво 30-поверхівки, бо порушені “дебеени”?». Однак до цього часу цей проект рішення виконкому не був розглянутий на засіданні самого виконкому, наприклад, 13 квітня 2017 р., оскільки це практично вже могло б відбутись адже оприлюднення проекту рішення складало вже більше 20 робочих днів.
Схема будівництва ПМП «Фінмаркет»
Допоки міська влада зволікає, а правоохоронні та контролюючі органи не працюють на випередження – забудовник розпочинає перші роботи на будівельному майданчику по вул. Кам’янецька, 2 А.
Фасад будівлі із містобудівного розрахунку ПМП «Фінмаркет»
Тому на фоні цієї ситуації громадська організація «ЖАР» звертається публічно до керівництва міста та компетентних органів з вимогою відреагувати на дане будівництво. У місті Хмельницькому маємо приклади вже не одного проблемного та незаконного будівництва, на які вчасно ніхто не відреагував, тому важливо не допустити і цього разу такого випадку допоки не пізно!
Хоч ми публічно закликаємо цей матеріал рахувати як публічну заяву, однак паралельно передамо усім компетентним органам свої реакції на це будівництво також.
Хмельницький – це місто, яке заслуговує на гарний естетичний вигляд, про який вже давно забули забудовники в погоні за великими прибутками, тому важливо не дати його просто бездумно забетонувати!
Альона Береза, ГО “Жіночий антикорупційний рух”.
Усі фото автора.