Історія з цією земельною ділянкою розпочалася ще в далекому 2008 році. В ті часи прокуратура Хмельницької області не мала свого приміщення, тому і піднялось питання щодо виділення їй земельної ділянки для будівництва адміністративної будівлі. Як свідчать рішення 18 сесії ХМР № 42 від 28.05.2008 р. та 19 сесії ХМР № 41 від 06.08.2008 р., прокуратурі дісталась ділянка по вул. Подільській, 93/1, кадастровий номер: 6810100000:01:003:0164.
Однак будівництво на цій земельній ділянці не розпочиналось. Переглянувши інформаційні ресурси, знаходимо свідчення того, що прокуратура Хмельницької області у червні 2011 року переїхала і змінила свою адресу на ось цю: м. Хмельницький, провулок Військоматський, 3, поштовий індекс 29013, де і розміщується до цього часу. В той же час земельну ділянку під будівництво в запас міста передано не було і вона булу у користуванні прокуратури.
Та вже наприкінці весни 2015 року, а точніше 27.05.2015 року на засідання 50 сесії ХМР під час розгляду 41 питання, депутатом міської ради була озвучена пропозиція. Тобто з голосу “про надання згоди прокуратурі укласти договір суперфіцію із ТОВ «Житлоплюс» під будівництво адміністративного будинку”. Прізвище ініціатора чітко зазначене у витягу з рішення, яке розміщено нижче для ознайомлення.
В проекті цього рішення відповідна інформація не зазначалась, в чому можна переконатись до цього часу в розділі «Нормативні акти» веб-сайту Хмельницької міської ради, а також комплект проектів рішень, що було отримано перед засіданням 50 сесії ХМР, свідчать про відсутність цього пункту у тексті проекту рішення. Рішення 50 сесії Хмельницької міської ради від 21.05.2015 р. № 41 було оприлюднено на сайті лише 20.07.2015 р., порушуючи такі норми: акти вступають в силу після оприлюднення (ст.59 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні»), 5 робочих днів (ч.2 ст.15 ЗУ «Про доступ до публічної інформації»).
На цій сесії Хмельницької міської ради не всі одразу зрозуміли з приводу чого була пропозиція, оскільки ознайомитись з нею ніхто не мав можливості, що не скажеш про депутатів, що проголосували за це. Пропозиція була підтримана (порушена ст. 29 Регламенту, пропозиція не була прописана у тексті рішення, тому відсутній висновок юридичного відділу. То як комісія чи депутат могли запропонувати її на розгляд обминувши всі процедури?).
Висновок однозначно був би негативним, за аналогією висновку щодо п. 6, 7, з яким можна ознайомитись у проекті рішення, що було роздане перед засіданням. “Пунктами 6,7 проекту рішення пропонується надати згоду на укладення договору суперфіцю, що не відповідає ст. 134 Земельного кодексу України. Відповідно до якої земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис) … підлягають продажу окремим лотами на конкурентних засадах”.
Де тоді конкурс? Де конкурентні засади? І виходячи з яких законодавчих норм, депутатами ХМР було надано згоду на укладання договору суперфіцію між прокуратурою Хмельницької області та ТОВ “ЖитлоПлюс”?
Отже, для правильного розуміння поясню специфіку цього рішення. Прокуратура на цей момент вже має приміщення, тому будувати нічого не збирається. Тим більше ще й у часи її реформування та оптимізації. Тому ця земельна ділянка у центрі міста припала до душі відомому забудовнику, ТОВ «Житлоплюс», яке зібралось будувати тут «адміністративну будівлю», відповідності назви об’єкта, що планується для забудови свідчать про бажання отримувати менше мороки з документами.
Тобто простими словами – формально зберігається назва забудови. Отже, на 50 сесії депутати ввімкнули зелене світло цій схемі та цьому будівництву, як і сам ініціатор пропозиції депутат Хмельницької міської ради.
А далі не повірите, з якою швидкістю після прийняття рішення був підписаний договір суперфіцій – 09.06.2015 р., за цей час відповідно до спочатку мало бути підписане проголосоване рішення, а вже потім сам текст договору, що займає не мало часу, однак не у цьому випадку.
Нагадаю, що текст рішення на сайті ХМР був оприлюднений аж 20.07.2015 р., хоча на сайті хтось уже гарненько підправив дату на «Середа, 10 червня 2015, 14:51» та він не врахував одного – внизу зазначається останнє оновлення «Останнє оновлення на Середа, 07 жовтня 2015, 14:29». Так хто і чому підправляв оприлюднене рішення? Скажу єдине – суть порушення не нівелюється, адже 10 червня не входить у 5 робочих днів, ну і договір датується 9 червня 2015 року.
Отже, я пояснювати простою мовою – все, що буде збудоване на цій земельній ділянці належатиме ТОВ «Жилоплюс».
Договір суперфіцію було укладено 09.06.2015 р. за підписом заступника прокурора області, з однієї сторони, та директора ТОВ “ЖитлоПлюс” – з іншою і вказано: “договір укладається відповідно до рішення № 41 50 сесії Хмельницької міської ради від 27.05.2015 р.” Тоді яка юридична підстава укладання цього договору, якщо він був підписаний до оприлюднення рішення сесії?
Тепер щодо самого тексту договору:
– підписантами цього договору являються від імені прокуратури заступник прокурора Хмельницької області Кахній Р.С. та директор ТОВ «ЖитлоПлюс» Бляхарський Я.С.;
– предметом цього договору є речове право на чуже майно – право користування земельною ділянкою для забудови, що знаходиться по вул. Подільській 93/1. Суперфіціар (прокуратура) надає, а Суперфіціарій (забудовник) приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 900 кв.м.;
– пункт 1.5 викладено у наступній редакції «Метою надання в користування Земельної ділянки є здійснення Суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об’єктів нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування, згідно затвердженого проекту будівництва»;
– в ньому навіть не згадується адміністративна будівля, а земельна ділянка має призначення саме для будівництва адміністративної будівлі і так як землекористувачем є прокуратура Хмельницької області, то будівля має бути збудована саме для її користування. Присутнє тільки посилання на затверджений проект будівництва;
– суперфіціар (прокуратура) отримує у власність дві двокімнатні та дві однокімнатні квартири або майнові права на них (п. 7.1.1) (цікавий досить момент чи не так?);
– “права власності на зведені Суперфіціарієм Об’єкти нерухомості на Земельній ділянці, відповідно до цього договору, належить Суперфіціарію” (ТОВ “Житлоплюс”), який має право володіти, користуватись і розпоряджатися зведеними ними будівлями та спорудами (п. 8.1) (а як же Прокуратура для якої ніби будуватиметься адміністративна будівля);
– “залучати кошти для будівництва від юридичних та фізичних осіб” і “залучати на свій власний розсуд для виконання зобов’язань за даним Договором та для досягнення мети цього Договору треті організації” (а де ж фінансування з боку прокуратури?).
За логікою власником адміністративної будівлі мала б бути прокуратура і фінансування будівництва здійснювала б також вона. Однак договір свідчить про інше. Отже, якщо пояснювати простою мовою – все, що буде збудоване на цій земельній ділянці належатиме ТОВ «Житлоплюс».
Зазначу ще раз норми законодавства України, які свідомо було порушено з боку правоохоронного органу, органу який мав би попереджати такі речі, а не ставати одним із суб’єктів таких відносин та підписантом таких договорів.
Отже, ст. 134 Земельного кодексу України звучить так: «Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах)».
Звичайно до прокуратури Хмельницької області було звернення щодо цього будівництва, також була можливість відвідати особистий прийом обласного прокурора, однак все безрезультатно. Продемонструємо вам отриману відповідь, в якій чітко прописано, що підстав для вжиття заходів прокурорського реагування немає.
Не отримавши належної підтримки ані від Хмельницької міської ради, ані від Управління ДАБІ у Хмельницькій області, ані тим більше від прокуратури Хмельницької області, взялись вивчати документи на будівництво. А тим часом на будівельному майданчику активно рили котлован, який, до речі призвів, до зсуву ґрунту, однак це не спинило забудовника. Тихенько обгородили і продовжували далі.
Фото з місця обвалу ґрунту на будівельному майданчику
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки були видані 04.08.2015 р., підставою договір суперфіцію, який, скоріше за все, має сумнівну юридичну силу, як вже було доведено вище. Самі ж містобудівні містять зазначення цільове призначення земельної ділянки: під будівництво адміністративного будинку, та назву об’єкта будівництва: будівництво адміністративної будівлі та паркінгу по вул. Подільська, 93/1 у м. Хмельницькому.
Однак, що ж вдалось виявити далі. В той момент коли громадськість робила спроби зупинки незаконного будівництва, яке розпочалось до реєстрації Декларації на початок будівельних робіт в Управлінні, до якого було подано скаргу з цього приводу, однак порушень інспектор не знайшов. А далі ще гірше – Декларація була все ж таки зареєстрована, що узаконило це будівництво всупереч усіх скарг та звернень. А далі Управлінням архітектури та містобудування Хмельницької міської ради було видано ще одні містобудівні умови від 24.09.2015 р. за підписом когось із заступників начальника, про що свідчить коса лінія біля зазначення посади. Розміщуємо також для уявлення проробленої «роботи» зі сторони будівельника два варіанти містобудівних умов та обмежень.
Проаналізувавши обидва варіанти чітко видно:
– зміну поверховості із 2 на 4 поверхи;
– зміну загальної площі будівлі із 996,0 кв. м на 3 180,0 кв. м (не маленькі зміни як бачите!);
– зміни загального будівельного об’єму із 8 960,0 куб. м до 9 540,0 куб. м;
– зник пункт, що вказував граничнодопустиму висоту будівель: не більше 2-х поверхів (звичайно всупереч граничнодопустимій висоті у першому варіанті!), у містобудівних від 24.09.2015 р. граничнодопустима висота будівель вже ж прописана – не більше 13,5 м;
– змінився також максимально допустимий відсоток забудови ділянки із 65% до 60%.
Питання щодо відповідальності посадової особи, яка видала нові містобудівні умови, що суперечать зазначеним обмеженням старих, залишається відкритим. Сподівають, що новий міський голова зверне увагу на цей факт перевищення посадових обов’язків підписантом.
Дивними також є пакет документів, на основі яких видавались містобудівні, а саме – містобудівний розрахунок на будівництво адміністративної будівлі та паркінгу по вул. Подільська, 93/1.
Вдалось його отримати та добряче вивчити. Хоча якщо є другий варіант містобудівних умов, то, швидше за все, змінився і цей документ. Однак ця версія теж заслуговує уваги, адже містить цікавинки.
Фрагменти Містобудівного розрахунку
У розділі І «Загальні дані» зазначено код будівлі (згідно з класифікатором 1230.1), тобто торгові центри, універмаги, магазини, що, скоріше за все, свідчить про намір забудови земельної ділянки. Доречним також буде навести інформацію із Додатків Містобудівного розрахунка, що прямо свідчить про вид будівлі, що будується.
Отже, в пункті 3 таблиця 1 «Дані містобудівного розрахунку» вказано: розрахункова потужність об’єкта містобудування (в залежності від функціонального призначення) (Люд.): – торгові – 460,0; – офісні – 120,0; – парковка шт. авто – 24.
Явно будівля не стільки буде «адміністративна», адже чітко прописано торгові площі, то все ж таки будується черговий «торговий центр». Тому забудовник ще в цьому здійснює порушення прописуючи категорію складності будівлі ІІІ, адже для торгівельних центрів і т.д. категорія складності має бути не нижче IV, що передбачатиме експертизу Державної архітектурно-будівельної інспекції України, від чого досить часто ухиляються будівельні організації. Тим паче за новими містобудівними будівля буде мати аж 4 поверхи!
Отже, якщо щодо даного будівництва видано два різних варіанти містобудівних умов, тому, відповідно в Управлінні ДАБІ у Хмельницькій області вдалось за допомогою інформаційного запиту отримати зареєстровані дві Декларації про початок будівельних робіт. До речі, перша Декларація до цього часу не анульована, що було підтверджено Управлінням.
Що ж цікавого можна побачити у самих Деклараціях та яких змін зазнала перша. Найцікавіша частина у цьому документі звичайно ж це таблиця «Основні показники об’єкта будівництва». А тепер до конкретики:
– зміна назви об’єкта будівництва з «Будівництво адміністративної будівлі» на «Будівництво адміністративної будівлі та паркінгу»;
– важливо зазначити, що на відміну від Містобудівного розрахунку код об’єкта вже вказано – 1220.9, тобто «будівлі для конторських та адміністративних цілей інші»;- зміни в основних показниках об’єкта будівництва (таблиця): 1 збільшення площі забудови з 550,0 м.кв. до 776,54 м.кв.; 2 загальна площа адмінбудівлі збільшилась в 3 рази! (з 996,0 м.кв. до 3 052,50 м.кв.); 3 збільшення будівельного об’єму з 8 960,0 м.кв. до 12 657,6 м.кв.
Зараз на будівельному майданчику можна спостерігати повноцінних 4 поверхи будівлі, які так швидко зведено забудовником. На самому будівництві також розміщено паспорт обєкту, з якого видно, що за «витвір архітектури» зводиться – черговий «чорний квадрат Малевича».
За попередньою консультацією в експертів по оцінці землі ми дізнались вартість цієї земельної ділянки і вона становить майже 3 млн грн. Тобто в конкретному випадку бюджет Хмельницького, щонайменше, не доотримав 3 млн. грн, які могли бути використанні для покращення умов проживання хмельничан.
Отже, перед вами розкрито чергову «схему» привласнення земельної ділянки у центрі міста. Факти самі говорять за себе. Звичайно ж і далі очікуємо реакції від Хмельницької міської ради, Управління ДАБІ у Хмельницької області та, як не банально, однак від прокуратури Хмельницької області. Фігуранти, що замішані у цьому «одобрямсі» мають понести гідне покарання включаючи навіть звільнення із займаної посади.
Альона Береза, для НГП.