Епідемія коронавірусу і світова економічна криза поки суттєво не похитнули ціну продажу і оренди квартир у Хмельницькому. Будинки і земельні ділянки виросли в ціні. Офісна нерухомість перебуває в кризі. Тепер про все більш детально.
В попередній публікації на “Незалежному громадському порталі”, що вийшла в квітні 2020 року, я досліджував причини росту цін на квартири в Хмельницькому в 2016-2019 рр. і робив обережні прогнози щодо їх зниження в 2020 р. через епідемію коронавірусу і світову економічну кризу, але цього поки не відбулося. Хмельничани швидко звикли жити в умовах пандемії і, починаючи з травня 2020 р., попит на квартири відновився практично до рівня 2019 р.
Первинний ринок квартир
Локомотивом росту вже традиційно виступив первинний ринок, де ціни із початку року виросли в середньому на 10-20% у гривневому еквіваленті. У провідних перевірених забудовників продажі йдуть досить добре, хоч ціна їхніх квартир на етапі будівництва не так сильно відрізняється від готових квартир на вторинному ринку як це було 2-3 роки тому.
У деяких відносно нових забудовників згідно інсайдерських даних є певні труднощі із продажами. Сильно знижувати ціну вони не можуть, бо собівартість будівництва і введення в експлуатацію будинків постійно росте. Якщо квартири перестануть купувати, то є можливість зупинки будівництва по деяким об’єктам, бо не кожен забудовник може (або хоче) їх будувати за власні гроші. По деяким житловим комплексам забудовники періодично вимагають в пайовиків здати ще грошей на закінчення будівництва, або на підключення комунікацій.
Приблизно третина всіх квартир від забудовників купується з метою їх подальшого перепродажу. Тому не дивно, що більшість введених в експлуатацію новобудов заселяються дуже повільно. Є випадки, що інвестори купують у забудовника по 10-20 квартир. Є випадки, що до введення будинку в експлуатацію певну квартиру можуть 4-5 разів перепродати по переуступці.
Вже стало сумною традицією, що більшість забудовників відстають від озвучених термінів введення в експлуатацію будинків (що озвучувалися на початку продажів) мінімум на рік, а потім ще добрих пів року триває процес запуску комунікацій.
Зараз вартість квадратного метру квартири на етапі будівництва коливається в діапазоні 10000-16000 грн.
Вторинний ринок квартир
В період із липня по жовтень 2020 р. ціна квартир Хмельницького на вторинному ринку також поступово росла на кілька відсотків щомісяця. Особливо це стосується 1 кім. квартир, які користуються великою популярністю в інвесторів для здачі в оренду. В умовах невизначеності щодо ведення основного бізнесу велика кількість підприємців вирішили вкладати гроші в квартири і здавати їх в оренду. Таким чином, зараз попит на 1 кім. квартири майже наполовину має інвестиційну складову. Особливо цінуються 1 кім. квартири повністю мебльовані, які можна потім без особливої мороки вже здавати квартирантам.
Ріст цін на вторинному ринку в деякій мірі наздоганяє первинний ринок. Адже продавець квартири дуже часто звертає увагу на те, скільки схожа квартира зараз коштувала б у забудовника на етапі будівництва і потім добавляє до цієї ціни ще 10-25%.
Це все добре,… але основним індикатором коливання цін на квартири Хмельницького все-таки є попит на них. В листопаді 2020 р. значна частина ріелторів відзначають певне охолодження ринку. Кількість дзвінків від покупців зменшується, цікаві квартири довше залишаються в продажу. Можливо, це пов’язано із ростом кількості інфікованих коронавірусом і посиленням карантинних обмежень; можливо, це передвісник поступового падіння цін; а, можливо, просто короткочасне затишшя перед подальшим ростом. Адже продавці будь-якого товару майже завжди жаліються, що раніше торги йшли краще, трава була зеленіша…
Оренда квартир
Ціна оренди квартир, починаючи з липня 2020 р. почала трохи рости. Є стабільний попит. Поки що його достатньо, щоб перекрити постійно зростаючу пропозицію. Я вважаю, що тут основна справа в переоцінці цінностей. Якщо раніше володіння власною нерухомістю вважалося чи не основним здобутком, то зараз люди (особливо молодого покоління) зрозуміли, що можна цілком комфортно жити (або вести бізнес) і в орендованій нерухомості, а капітал використовувати для інших цілей.
Але термін окупності інвестицій в купівлю квартири з метою її здачі в оренду в 2020 р. суттєво вищий, ніж це було в 2018-2019 рр. Якщо 2 роки тому можна було купити 1 кім. квартиру в новобудові з ремонтом за 25000 дол. і здавати її орієнтовно за 180 дол. (139 місяців), то зараз точно така сама квартира вже коштуватиме 33000 дол. і здавати її можна орієнтовно за 200 дол. (165 місяців). Тобто, за останні роки темпи росту цін на квартири були вищими, ніж темпи росту орендної плати на них.
Будинки і земельні ділянки
Карантин 2020 р став каталізатором росту цін на земельні ділянки і будинки низького та середнього цінового діапазону орієнтовно на 10-15% в доларовому еквіваленті. До цього даний сектор багато років перебував у кризі. Попитом користуються насамперед готові будинки для проживання ціною до 40000 доларів, або нові будинки площею до 200 кв.м. Після серйозного стрибка цін на комунальні послуги і введення податку на нерухомість при однаковому ремонті і розташуванні вартість будинку у 200 квадратів може бути навіть вищою, ніж будинку в 500 квадратів.
Найбільшим попитом зараз користуються одноповерхові будинки з великими панорамними вікнами.
Важливими факторами росту попиту на будинки і котеджі є складнощі із паркуванням автомобілів біля новобудов і ріст популярності електромобілів, батареї яких потрібно десь заряджати. Будинки ціною від 120000 доларів залишаються малозатребуваними, зате зріс попит на їх оренду. Останнім часом є достатньо бажаючих платити за оренду будинків із якісним ремонтом по 500-800 доларів щомісяця.
Варто також зазначити, що основний попит на будинки і земельні ділянки щороку тримається в проміжку березень-жовтень.
Комерційна нерухомість (магазини)
Вартість комерційної нерухомості фасадного типу суттєво не змінилася. Після введення карантинних обмежень і перманентної загрози закриття ринків попит на магазини трохи зріс. Особливо на магазини продовольчої групи товарів. Вартість квадратного метру в цьому сегменті складає 700-2000 доларів за квадрат залежно від розташування і площі. Вартість оренди, відповідно: 100-700 грн/кв.м.
Комерційна нерухомість (офіси)
Даний сектор зараз перебуває в кризовому стані. Значна частина бізнесу балансує на грані банкрутства і шукає можливості оптимізації затрат на оренду офісів, деякі організації переходять на віддалену роботу. В результаті вартість орендної плати за 2020 р. знизилася орієнтовно на 15-25%. Це потягнуло за собою падіння цін на пропозицію купівлі офісних приміщень на вторинному ринку на 10-15%. Забудовники також раді продати залишки офісних приміщень і пропонують акційні ціни. Ситуацію погіршує те, що за останні роки було побудовано багато нових офісних центрів.
З іншого боку, криза в секторі офісної нерухомості дає можливість заходити сюди інвесторам із меншим капіталом. Якщо припустити пожвавлення ділової активності в країні в середньостроковій перспективі, то інвестувати зараз в офісну нерухомість є найбільш вигідно. Тим більше, що найближчим часом мало хто наважиться починати будівництво нового офісного центру.
Прогнози на майбутнє
Впродовж 2020 р. більшість аналітиків (і я, зокрема) прогнозували падіння цін на нерухомість в Україні на 10-30%. Ціни поки тримаються, але… Вважаю, що цього падіння в Хмельницькому в доларовому еквіваленті варто чекати в 2021 р. по усім секторам ринку нерухомості. Якщо гривня залишатиметься відносно стабільною, то падіння цін в доларовому еквіваленті прогнозую на рівні 5-8%, якщо буде серйозна девальвація, то це може бути й 20-30%. Тут дуже багато буде залежати від настроїв серед інвесторів: продовжать вони інвестувати в нерухомість, чи навпаки – почнуть продавати свої квадратні метри.
Зараз не видно чітких перспектив ні в подоланні пандемії, ні у виході із економічної кризи, ні в закінченні війни на Донбасі. В період росту цін на нерухомість в 2016-2019 рр. умови ведення бізнесу і купівельна спроможність населення хоч і повільно, але все-таки росли, а в 2020 р. в більшості населення і бізнесу вони падають. В результаті це не може не відобразитися на їх бажанні купувати чи орендувати нерухомість.
Олександр Романюк, експерт ринку нерухомості Хмельницького,
практикуючий ріелтор,
спеціально для НГП.