Незалежний громадський портал

Про причини росту цін на квартири в 2017-2019 рр. Циклічність світової економіки. Ситуацію на ринку купівлі-продажу і оренди житлової та комерційної нерухомості. Прогнози на майбутнє.

Передмова 

Починаючи з 2017 р. вартість квартир в Хмельницькому в доларовому еквіваленті (саме в доларах США ми надалі будемо вести аналіз) неухильно зростала. В 2019 р це зростання становило близько 20%. На це впливали наступні фактори:

1. Падіння долара відносно гривні. Це підвищило вартість первинного житла і потягнуло за собою «вторинку».
2. Підвищення собівартості будівництва нового житла внаслідок зростання зарплати і вартості будівельних матеріалів. І, як наслідок, постійний ріст цін на первинному ринку.
3. Зменшення темпів будівництва на первинному ринку: складно знайти нормальну землю під будівництво, проблеми із підведенням і підключенням комунікацій, постійні зміни будівельних стандартів і нормативів.
4. Зменшення конкуренції на первинному ринку. У 2014-2017 рр. Хмельницький був одним із вітчизняних лідерів по будівництву нового житла. Велика конкуренція змушувала забудовників тримати низьку ціну. Це стимулювало багатьох забудовників згорнути свою діяльність в Хмельницькому і переїхати в інші міста, де вартість квадратного метру була (і залишається) суттєво вищої при відносно однакових затратах.
5. Гроші від заробітчан. Обвал ринку нерухомості в 2014-2016 рр. дозволив заробітчанам купити квартиру в півтора-два рази швидше. Це стало однією із причин подальшого зростання кількість самих заробітчан. Більше українців їхало на заробітки щоб покращити житлові умови для своєї сім’ї.
6. Інвестування в нерухомість. Після фінансової кризи 2014-2015 рр. люди забрали гроші з банків і почали їх вкладати в нерухомість. Це є безпечніше ніж інвестувати в акції, фінансові піраміди, криптовалюти і простіше, ніж купувати облігації. Тут поширеними було 2 варіанти: купували нерухомість на етапі будівництва по мінімальній ціні, а потім продавали після здачі в експлуатацію; або купували нерухомість для здачі в оренду.
7. Ажіотажний попит. В 2019 році вже всі зрозуміли, що ціни суттєво ростуть. Це мотивувало вийти на ринок навіть тих покупців, хто не планував щось купувати в найближчі кілька років.
8. Одночасно працювало декілька програм, де держава купувала, або частково компенсувала вартість квартири для воїнів АТО, дітей-сиріт та інших категорій громадян.
9. Зниження іпотечних ставок в деякій мірі збільшило попит на квартири, але суттєвого впливу не мало. По-перше: кредити зараз видають далеко не всім (як це було в 2006-2008 рр.) По-друге: є багато тих, хто вже пробував брати іпотеку раніше і нічого хорошого із цього не отримав.

Для наглядності аналізу наведу порядок цін на нерухомість у Хмельницькому на початку березня 2020 р.:

• Квартири на етапі будівництва: 350-550 дол./кв.м
• Квартири без ремонту: 450-550 дол./кв.м
• Квартири з ремонтом: 550-850 дол./кв.м
• Оренда 1 кім. новобудова: 4000-7000 грн./міс
• Оренда 2-3 кім. новобудова: 5000-1000 грн./міс
• Оренда 1 кім. будинки до 2000 р: 3000-4500 грн./міс
• Оренда 2-3 кім. будинки до 2000 р: 3500-5500 грн./міс
• Продаж офісних приміщень: 500-850 дол./кв.м
• Продаж торгових приміщень: 600-2000 дол./кв.м
• Оренда офісних приміщень: 80-250 грн./кв.м
• Оренда торгових приміщень: 100-800 грн./кв.м

Як видно із наведених цифр, продаж здебільшого відбувається в доларах, а оренда – в гривнях.

Таким чином, в 2020 р більшість учасників ринку прогнозували подальший ріст цін на квартири, але…

Світова економіка живе циклічним життям і кожних 7-12 років у ній відбуваються суттєві кризи. Кожна із попередніх світових економічних криз сильно била по Україні. Криза 1990-1991 рр. спровокувала розвал СССР; криза 1998-1999 рр. девальвувала гривню із 2 до 5 за долар; криза 2008-2009 рр. девальвувала гривню з 5 до 8 за долар. Криза і девальвація 2014-2016 рр. були спровоковані передусім російською агресією і до світових циклів відношення не мають. При кожній девальвації вартість квартир в доларовому еквіваленті суттєва падала. Отже, від попередньої кризи вже пройшло більше 10 років, фінансова бульбашка поступово надувалася і більшість світових фінансових аналітиків прогнозували нову кризу ще із 2019 р. Коронавірус, глобальний карантин і відсутність порозуміння щодо видобутку нафти стали всього лиш каталізаторами невідворотного процесу. Нова світова економічна криза розпочалася і тепер питання лише в тому як сильно вона вдарить по Україні.

Сьогодення

Ринок житлової нерухомості Хмельницького увійшов у карантин у фазі суттєвого росту цін і кількості угод, але ця тенденція обірвалася в лічені дні. Активність покупців і кількість угод на вторинному ринку за перший місяць карантину знизилася орієнтовно в 5 разів порівняно із місяцем до карантину. Тут зіграли такі фактори:

1. Покупці виконують рекомендовані умови карантину чи просто остерігаються вірусу. Вони відклали пошук квартири до закінчення карантину, або передумали розмінювати квартири. Таких зараз більшість.
2. Покупці, що очікують суттєвого обвалу цін на квартири і не поспішають купувати.
3. Договір купівлі-продажу зараз чисто технічно укласти дуже складно: багато нотаріусів не працює; дуже проблематично (а подекуди – нереально) виписатися з квартири, отримати довідки про склад сім’ї, про підтвердження права власності чи площі, дозвіл опікунської ради тощо.

Чим більше у Україні з’являється інфікованих і посилюються карантинні заходи, тим меншою стає активність покупців на вторинному ринку. 

Девальвація гривні в березні орієнтовно на 10% зробила більш привабливою первинну нерухомість, бо там ціни зафіксовані в гривні. До того ж процедура купівлі нерухомості на первинному ринку значно легша. Але, не зважаючи на це, кількість угод в більшості забудовників за останній місяць також зменшилася. Частково це пов’язано з тим, що ризик замороження будівництва, або навіть банкрутства, забудовників у період кризи зростає. До того ж карантин явно змістить строки вводу будинків в експлуатацію, які і при нормальних умовах іноді затягувалися на роки.

Зараз (в період карантину) на ринку є всього дві групи покупців:

1. Кому дуже треба купити квартиру саме зараз. Це можуть бути люди, які щойно продали власну нерухомість, або повернулися з-за кодону і їм просто немає де жити.
2. Інвестори, які можуть викупити квартиру, якщо продавцям дуже терміново потрібні гроші, користуючись обвалом загального попиту, і потім будуть їх перепродувати після скасування карантину.

Отже, попит на квартири в Хмельницькому  за останній місяць впав орієнтовно в 5 разів. Відповідно, квартири на ринку тепер затримуються довше. Але нові квартири на продаж майже не виставляються.

У продавців квартир зараз є три моделі поведінки:

1. Реалісти. (орієнтовно 50-60%). Ціни не знижують, чекають закінчення карантину і сподіваються відновлення попиту. Але продавці-реалісти розуміють, що ціни можуть падати + починає давити фактор часу (бо квартири ж продаються із певною метою, а не просто висять у продажу роками). Тому такі продавці зазвичай більш охоче йдуть на торг, ніж до карантину, і готові опустити 5-15% від вартості квартири мотивованому покупцю.
2. Оптимісти. (орієнтовно 40-50%). Вони знають, що ціни перед карантином суттєво росли і вважають, що ця тенденція продовжиться після карантину. Вони готові зачекати ще 2-3 місяці і сподіваються продати квартиру по максимальній ціні. На торг йдуть вкрай неохоче.
3. Песимісти. (орієнтовно 2-5%). Вже знизили ціну на 15-20% і готові ще торгуватися. Зазвичай таким продавцям терміново потрібні гроші і вони не хочуть, або не можуть, чекати кінця карантину.

Я вважаю, що позиція продавців-реалістів зараз найбільш раціональна.

Порада покупцям: «Якщо Ви все-таки вирішили купувати квартиру під час карантину, то варто більше уваги звернути саме на вторинний ринок і купувати там житло, що вже введене в експлуатацію. Із кожним днем карантину продавців-песимістів ставатиме все більше і Ви зможете виграти 20-30 % від «березневої» ціни, якщо не будете сильно перебірливі у варіантах».

Вартість оренди квартир, які зараз виставляються на ринок у Хмельницькому під час карантину знизилася орієнтовно на 15-25% у гривнях і ще більше в доларовому еквіваленті. Це сталося внаслідок суттєвого падіння попиту і збільшення пропозиції. Люди втратили роботу на невизначений період і багато із них вирішили перечекати карантин по селах чи повернутися жити до батьків, звільнивши орендовані квартири. Деякі власники, що здавали квартири подобово (цей напрямок майже зупинився) зараз прагнуть здавати їх помісячно. Крім того, останнім часом дуже багато інвесторів купували квартири «під здачу», чим збільшували пропозицію. Доходи більшості населення різко впали і виявилося, що не в кожного є запаси на «чорні місяці». Тому багато хто просто не може оплатити зараз квартплату в повному розмірі і пробує домовитися з орендодавцями. Але публікації в пресі про те, що квартиру зараз можна зняти «за комуналку» абсолютно не правдиві.

Порада орендарям: «Не панікувати і не звільняти квартиру без нагальної потреби. Спочатку варто попросити знижку в орендодавця на 20-30% в період карантину. Якщо домовитися із орендодавцем не вдалося то варто спочатку знайти РЕАЛЬНУ заміну, а не вестися на «фейкові» оголошення по солодкій ціні + зважити на послуги ріелтора і незручний переїзд».

Порада орендодавцям: «Ви вже втратили орієнтовно 10% в доларовому еквіваленті, якщо ціна квартплати зафіксована в гривнях. Але краще добровільно запропонувати орендарям ще знижку, скажімо, в 20% на період карантину, ніж завтра несподівано отримати пусту квартиру, яку все-рівно дуже складно здати в період карантину за «березневою» ціною».

З комерційною нерухомістю зараз взагалі біда. Цей напрямок підкосило недавнє закриття гральних автоматів, що звільнило більше 30 цікавих приміщень. Карантин взагалі «закрив» відсотків 70-80 комерційних приміщень: когось примусили закритися, іншим зараз немає кого обслуговувати. Плюс ведеться будівництво ще великої кількості торгівельних і офісних центрів. Деякі бізнес-установи можуть взагалі не відкритися після карантину. І того ми маємо величезну пропозицію і дуже обережний попит як на оренду, так і на купівлю-продаж комерційної нерухомості. Комунальні установи, великі торгівельні і бізнес-центри здебільшого погодилися на оплату лише експлуатаційних витрат, а із рядовими власниками комерції домовлятися трохи складніше.

Вважаю, що ринок комерційної нерухомості буде відновлюватися довше, ніж ринок житлової нерухомості. І ціни тут просядуть сильніше. Хоч орендодавці тут мають перевагу в тому, що вони більш захищені тривалими договорами (що складені більш грамотно, ніж на квартири) і орендарям складніше переїздити.

Порада орендарям комерції: «Просіть знижку в орендодавця на постійній основі, змінюйте умови договору якщо/поки є така можливість. Якщо переїзд не сильно зашкодить бізнесу і коштуватиме не дорого, то шукайте інше приміщення за меншу плату – вибір зараз великий».

Порада орендодавцям комерції: «Тримайтеся за своїх орендарів, йдіть на поступки, якщо орендарі справді можуть легко переїхати. Бо здати комерцію по задовільній ціні (особливо офіс) навіть після карантину буде досить складно». 

В будь-якому разі орендарям та орендодавцям на кожному із ринків варто мислити раціонально, а не емоційно. І ретельно зважувати наслідки кожної дії (чи бездіяльності).

Прогнози на майбутнє 

Вважаю, що найближчим часом на ринку нерухомості Хмельницького реалістичні і песимістичні настрої будуть збільшуватися.

Світова криза призведе до виводу валютного капіталу з України + збільшення вартості кредитів. Остаточно економіку країни може добити кононавірус і карантин. Зараз навіть складно уявити скільки недоотримає бюджет через цю соціально-економічну катастрофу, скільки бізнесів зазнають краху, скільки людей втратять роботу… Все це може «надихнути» керівництво країни увімкнути станок, щоб перекрити недостачу. Далі піде девальвація гривні і, як наслідок, падіння цін на нерухомість в доларовому еквіваленті.

Оптимістичні чинники:

• економіка України менш інтегрована у світову, ніж в інших країнах;
• зарплати і вартість нерухомості в Україні і без того значно нижчі, ніж в Європі;
• відкриття ринку землі має трохи «підкачати» Україну валютою (хоч в сучасній редакції Закону землю скоріш за все загребуть місцеві магнати за безцінь).
• відсоток іпотечних кредитів від загальної кількості угод останніх років є на порядок меншим, ніж перед кризою 2008-2009 рр.

Песимістичні чинники:

• можлива девальвація гривні, або навіть дефолт;
• невизначеність щодо подолання COVID-19, страх перед створенням нових вірусів;
• суттєве зниження доходів і купівельної спроможності більшості населення;
• значна втрата валютних надходжень від заробітчан з-за кордону.

Значна частина нерухомості (особливо комерційної) зараз здається в оренду, або купувалася із метою перепродажу. Тому є постійна загроза перетоку капіталу в інші сфери діяльності (наприклад, купівля державних облігацій, інвестування в іноземну нерухомість тощо). Це може суттєво збільшити пропозицію і прибити ціну «нижче плінтуса».

Зважаючи на вищесказане, подальший ріст цін на нерухомість в середньостроковій перспективі у Хмельницькому після карантину є майже неможливим. Більше того, навіть «березневі» докарантинні ціни, на мою думку, є малоймовірні. Я вважаю, що питання має стояти так: наскільки сильно впадуть ціни на нерухомість в Хмельницькому в 2020-2021 рр.? Основним чинником тут, напевно, буде глибина девальвації гривні.

Якщо гривня втримається в межах 27-33 за долар, то падіння цін скоріш за все буде мінімальним (10-20%) і відносно нетривалим. Від забудовників варто очікувати більшої варіативності. Буде більший розподіл на будинки економ-класу із максимальною економією на усьому і бізнес-класу із власною унікальною концепцією та логістикою (як у Києві).

Якщо долар коштуватиме більше 37-40 гривень, то варто очікувати суттєвого падіння цін в доларовому еквіваленті (30-40%). Тобто, ціни можуть впасти нижче рівня 2015-2016 рр. При таких розкладах багато забудовників просто заморозить будівництво, бо ціна впаде нижче собівартості.

Оренда житлової нерухомості найбільше залежить від заробітної плати. Думаю, що падіння тут буде мінімальне і ринок скоро відновиться.

Комерційна нерухомість найбільше залежить від купівельної спроможності населення і загальних умов ведення бізнесу. Вважаю, що ціна продажу і оренди в цьому сегменті перед карантином були надуті і тут прогнозую суттєве падіння в 2020-2021 рр. (30-50%).

В будь-якому разі кожна криза має своє логічне завершення. Рано чи пізно вірус затухне, карантин припинять, купівельна спроможність населення виросте, запуститься кредитування, підніметься попит, ціна нерухомості піде вгору і почнеться новий економічний цикл.

Олександр Романюк ,

експерт ринку нерухомості Хмельницького,

практикуючий ріелтор,

спеціально для НГП.