Незалежний громадський портал

Давно доведено: для того, щоб купити чи продати нерухомість у Хмельницькому можна обійтись і без ріелторів – 100 %.

Багато хто вважає, що посередники на ринку нерухомості взагалі не потрібні і без них було б краще – можливо.

Для того, щоб краще розуміти ринок нерухомості Хмельницького, пропоную розмежувати 2 поняття: ріелтор і посередник.

1. Ріелтор – спеціаліст, який вирішує певну задачу щодо купівлі/продажу нерухомості максимально вигідно, швидко, зручно і безпечно в інтересах замовника послуги (покупця чи продавця).
2. Посередник – людина, яка володіє цінною інформацією (базою даних) і «зводить докупи» покупців і продавців нерухомості, працюючи передусім у власних інтересах. При цьому, досить часто посередники не несуть суттєвої користі ні покупцю ні продавцю – і без них справді можна обійтися. По великому рахунку функцію посередників зараз можуть виконувати портали нерухомості (Дом.Ріа, ОЛХ, ЛУН та інші). Функцію ріелторів, портали нерухомості ніколи не зможуть виконати.

Визначення подаю виключно із власного бачення ситуації.

Ще років 4-5 тому на ринку нерухомості Хмельницького все було стабільно: в 95-99% випадків комісійні за ріелторські послуги платили покупці нерухомості. Але сьогодні ситуація на ринку круто змінюється в сторону оплати комісійних від продавця. На мою думку, це я позитивним явищем  – професійних ріелторів, які справді діють в інтересах замовників послуги, стає щоразу все більше. Посередникам, які прийшли в професію на короткий час, щоб «зрубити табло» працювати стає все складніше.

Хто зараз платить за ріелторські послуги у Хмельницькому:

1. Продавці. Якщо продавець оцінює свою нерухомість по дуже привабливій ціні, трішки знайомий із законодавством, маркетингом і має вдосталь часу щоб показувати об’єкт по першому запиту – оплачувати послуги професійних ріелторів йому ні до чого. Він може продати нерухомість самостійно, або через посередників, які беруть комісію із покупця. Але він може звернутися до професійного ріелтора (таких у Хмельницькому, на мою думку, вже є біля 30 осіб), який візьме на себе всі клопоти щодо реклами, показів, переговорів і допоможе з переоформленням. Зазвичай продавець із цього лише виграє, бо його нерухомість продається по максимально можливій ціні. А різниця в ціні значно більша, ніж вартість ріелторських послуг. Зрозуміло, що в такому випадку потрібно підписати договір із ріелтором і оплатити його послуги, можливо навіть дати передоплату. Але хіба може бути так, щоб за ріелторські послуги платив покупець, а ріелтор діяв в інтересах продавця? Це ж якийсь абсурд виходить. Ріелтор, який займається продажем даної нерухомості, дуже часто звертається за допомогою до інших ріелторів і посередників, які приводять на квартиру покупців. При цьому ріелтор ділиться із ними комісійними, які отримує від продавця.
2. Покупці. Дуже часто до професійних ріелторів звертається покупець, який прагне максимально вигідно, швидко, зручно та безпечно купити нерухомість. Насправді така робота є досить важкою. Бо для того, щоб виконати якісну послугу покупцю нерухомості потрібно «перелапатити» всю базу «общакових» і «ексклюзивних» об’єктів (яку потрібно роками перед цим збирати) і переглянути вживу велику кількість варіантів. А потім ще й виторгувати у продавця (чи у ріелтора від продавця) прийнятну ціну. Якщо при цьому покупець обрав об’єкт, де комісійні в ціні не враховані, то він має заплатити комісію за ріелторські послуги. Це буде справедливо, бо ріелтор, працюючи в інтересах покупця, знайшов для нього найкращий із можливих варіантів. Якщо покупець зупинився на «ексклюзивному» об’єкті, де комісійні вже сплачує продавець, то покупець зазвичай комісійних взагалі не платить. Професійний ріелтор не буде брати «подвійну» комісію одночасно із покупця і продавця, або хоча б узгодить це зі всіма сторонами. Якщо «ріелтор» Вам озвучує, що по якомусь об’єкту комісійні складатимуть 300-500 доларів, значить це всього лиш посередник, який додатково ще отримує комісію від продавця.
3. Забудовник. Переважна більшість забудовників Хмельницького платить ріелторам комісійну винагороду за приведеного покупця. При цьому для покупця шукати нерухомість на первинному ринку з допомогою ріелтора значно зручніше, ніж робити це самостійно. Професійний ріелтор покаже покупцю всі варіанти, що підходять під його запит і допоможе обрати із них найкращий. В даному випадку покупець в особі ріелтора має незаангажованого експерта на ринку нерухомості, який розкаже всі мінуси на кожному будинку. Менеджер від забудовника точно покупцю не дасть жодної негативної інформації про свій об’єкт. З точки зору вартості – взагалі немає жодної різниці: купувати напряму у забудовника чи купувати через ріелтора. Покупці зазвичай просто цього не розуміють. Дуже часто ріелтор може запропонувати покупцю навіть нижчу ціну, ніж на відділі продажу, бо має інформацію про квартири, які віддані підрядникам чи інвесторам. Інколи деякі посередники умудряються брати із покупців комісійні за квартиру, яку покупець міг би купити безпосередньо у відділі продажу за ту саму ціну.

Про роботу ріелторів я розповів. Тепер коротко про те, як працюють посередники. Вони просто мають 2 бази: покупців і продавців. Базу продавців вони беруть передусім із порталів нерухомості, газети і розклейки. Базу покупців із розклейки і фейкових оголошень на порталах нерухомості. Потім посередники під запит покупця «на удачу»  показують йому 1-3 об’єкта. Якщо все складається вдало, посередники беруть комісійні із покупця або із продавця. Або із обох сторін. Напевно, робота посередників багато кому допомогла при купівлі/продажу нерухомості у Хмельницькому. Але технологія їх діяльності залишає багато питань.

Я переконаний, що послуги професійного ріелтора мають коштувати дорого: 3-5% від вартості об’єкту нерухомості, але мінімум 1000 доларів.

Точно оцінити вартість послуг посередників і їх цінність на ринку нерухомості Хмельницького дуже складно.

Олександр Романюк, спеціально для НГП