Ринок комерційної нерухомості Хмельницького: виклики та перспективи

Розвиток ринку комерційної нерухомості завжди був одним із індикаторів рівня ділової активності в регіоні. У місті Хмельницькому до початку 2020 року він досить стрімко розвивався. Однак пандемія і пов’язаний з нею карантин заставили бізнес жити в новій економічній реальності: хтось вимушено зупинив виробництво і свою діяльність загалом, інші переформатовуються. Ринок комерційної нерухомості також зіткнувся з низкою труднощів. Гравці ринку завмерли в очікуванні змін та нових викликів.

Чи вплинула пандемія на розвиток ринку нерухомості Хмельницького, з якими викликами довелось зустрітись та чого чекати попереду, з НГП поділились експерти з агентства комерційної нерухомості «Бізнес Центр».

– Розкажіть, будь ласка, як розвивався ринок (первинний та вторинний) комерційної нерухомості на Хмельниччині впродовж останніх двох-трьох років до початку 2020 року у різних сегментах: офісна нерухомість, ТРЦ, складська та готельна сфера.

– Отже, первинний ринок:

Офісна нерухомість показувала високі темпи будівництва та продажів, основні покупці – інвестори (для оренди) 40%, офіс для власного бізнесу 20%, та б’юті-сфера 40%.

Торговельна нерухомість – збудовано та розпочато роботу декілька ТРЦ, велика доля продажу торгових площ формату стріт-рітейл у спальних районах (особливо Озерна).

Складська та виробнича нерухомість – нове будівництво тільки для потреб власного бізнесу, частка інвестпроектів зовсім незначна.

Готельна нерухомість – попит є, проте нові об’єкти практично не будуються.

Вторинний ринок:

Дуже незначна кількість угод з купівлі-продажу об’єктів віком 10+ років, власники “тримались” за комерційну нерухомість, що здана в оренду, мало хто ризикував реалізувати вторинне, щоб реінвестувати в нове будівництво. Проте була певна кількість інвесторів, які вкладались в нове будівництво на початку та продавали після здачі в експлуатацію на вторинному ринку, тим хто не хотів ризикувати. Є також стабільний попит на складські то виробничі приміщення на вторинному ринку – використання для власного бізнесу.

– Які об’єкти комерційної нерухомості були за цей період здані в експлуатацію у Хмельницькому, який ціновий діапазон (купівля, продаж, оренда)?

– У 2017-18-му роках Хмельницький декілька разів займав 1-е місце за темпами будівництва по Україні, іноді поступаючись тільки Києву та іншим мільйонникам. Звичайно, це стосується житла, проте обсяги будівництво комерційної нерухомості також великі.

За останні три роки було збудовано та здано: більше 5000 кв.м формату стріт-рітейл переважно у спальних районах. Цінова пропозиція від 500-600$ до 1200-1300$ за кв.м.

Орендна ставка в основному залежить від місця розташування об’єкту та якісних характеристик приміщення – від 80-100 грн/метр у спальних районах до 300-400грн/метр у центрі у місцях з інтенсивним трафіком.

За останні роки було надано старт таким торговельним проектам:

ТРЦ “Квартал” по вул. Кам’янецькій, 22 тис кв.м, будівництво – 2015-2017рр., старт – вересень 2017, продаж 1000-2500$/метр, оренда 250-900 грн/метр.

ТЦ “Вудмол” по вул. Трудовій, 10 тис кв.м, будівництво – 2016-2018рр., старт – квітень 2018, продаж 800-1400$/метр, оренда 200-450 грн/метр.

ТЦ “МонБлан” по вул. Бандери, 10 тис кв.м, будівництво – 2015-2019рр. В процесі будівництва.Продаж 800-1000$/метр, оренда 300-600 грн/метр.

ТЦ “Грільяж” по вул.Інститутській, 3 тис кв.м, будівництво – 2016-2018рр., старт – грудень 2018, продаж 600-1000$/метр, оренда 200-600 грн/метр.

В цілому швидкість будівництва, наповнення та запуску ТЦ.ТРЦ у місті відносно висока, «завислих» чи «заморожених» об’єктів немає.

– Які об’єкти здаватимуться у 2020-2021 роках, очікування, ціни, вплив на ціноутворення?

– У 2020-21 роках було заплановано здачу в експлуатацію та запуск декількох відносно великих об’єктів у 3000-5000 кв.м офісного та торгового призначення, проте у зв’язку з відомими подіями (карантин у зв’язку з COVID-19, світова економічна криза тощо) скоріш за все здача та запуск буде відкладатися, на які терміни —дізнаємось згодом. Будь які прогнози щодо цін тут надавати немає ніякого змісту.

– Починаючи від березня 2020-го року, Україна занурилася в економічну кризу та боротьбу з коронавірусом. Власники комерційної нерухомості переживають не кращі часи. Як ці тенденції впливають на ринок нерухомості в Хмельницькому?

Наразі ситуація виглядає так:

– в період карантину до 80% бізнесів стоїть;

– орендарі намагаються домовлятися з власниками про знижки

Ми провели у групі підприємців міста Хмельницького невелике опитування щодо зміни умов оренди під час карантину. На запитання відповіли 40 бізнесменів-орендарів. Ось його результати:

Як бачимо, за результатами опитування, більшість орендарів (43%) домовились із власниками про знижку на оренду у розмірі 50% та приблизно однакові частки (20 та 23%) або взагалі не будуть платити оренду, або не отримали жодних знижок від орендодавця.

За будь яких обставин ми радимо усім контрагентам розмовляти один з одним і намагатися зійтися на взаємовигідних умовах.

Розумієте, власники комерційної нерухомості знаходяться у тісному зв’язку із бізнесом, який цю нерухомість  орендує, відповідно, якщо бізнес закритий на карантин, нерухомість не приносить прибуток.

Щодо тенденцій на ринку комерційної нерухомості Хмельницького — вони не відрізняються від загальносвітових тенденцій  та особливостей характерних для нашої країни в цілому.

Експерти прогнозують зниження орендних ставок у великих торгових центрах на 30-40% на найближчі 3-6 місяців, ставки на оренду торгових приміщень формату стріт-рітейл важко спрогнозувати через брак інформації та значну розбіжність показників трафіку

Вакантність офісних площ значно збільшиться, та скоріш за все орендні ставки знизяться також. Це зумовлено тим, що більшість бізнесів переходить у формат віддаленої роботи. Цитуючи одного власника  місцевого IT бізнесу (80-100 співробітників): «Близько 60 % моїх співробітників з карантину виходити на роботу в офіс не будуть, їм подобається працювати вдома, а для мене це значна економія на оренді, податках і так далі, тому зараз мені офіс у 500 кв.м не потрібен, вдосталь буде 200 кв.м не більше».

Тенденції нерухомості в сегменті складського та виробничого призначення – цей сегмент найтісніше залежить від активності бізнесу. Тут все буде залежати наскільки швидко економіка виходитиме з кризи.

Наразі ми радимо ухилятися від будь-яких прогнозів. Як влучно зазначив нещодавно у своєму Фейсбуці віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю України пан Анатолій Топал «Що буде завтра – побачимо післязавтра».

– У яких сферах комерційної нерухомості відчувається найбільша турбулентність, які зачепила менше?

– Наразі важко сказати щось конкретно, як мінімум до повного закінчення карантину. Зрозуміло, що найбільші проблеми зараз у бізнесів, що були зупинені разом із введенням держорганами заходів, спрямованих на запобігання розповсюдження COVID-19: перукарні та салони краси, кав’ярні та ресторани, зупинені виробництва, торговельні підприємства тощо.

Як було зазначено раніше, кожен підприємець домовляється з власником нерухомості, яку він орендує, в індивідуальному порядку. Питання не стоїть «кого більше, кого менше» – зачепило всіх і результати ми побачимо вже досить скоро.

– Коли ринок нерухомості зможе (чи ні) повернути втрачені позиції і від чого це залежатиме?

– Тут декілька тез:

1 – поки що нікому не зрозуміло на скільки «просяде» ринок;

2 – змінних дуже багато – від стану світової економіки до банально курсу долара до гривні та рівня бізнес активності конкретно у Хмельницькому;

3 – в будь якому випадку нерухомість не «впаде до нуля», ціна продажу як і завжди буде регулюватися попитом, а орендна ставка – локацією, трафіком та купівельною спроможністю клієнтів.

Говорячи про тенденції та прогнози важливо розуміти:

– сьогоднішня криза дуже сильно відрізняється від попередніх – по великому рахунку немає з чим порівнювати, та перебіг багатьох процесів майже непередбачуваний. Найкраща рекомендація в даному випадку – аналізувати тренди та намагатися бути якнайгнучкішим у рішеннях та діях,  застосовувати моделювання та короткострокове планування у бізнесі;

– ця криза на ринку нерухомості дуже відмінна від кризи 2008-го року: по-перше ринок не настільки перегрітий як був тоді, по-друге кредитне навантаження набагато менше, по-третє зараз ми маємо більше адекватний курс гривні до долара – відповідно і ризик його коливання менший.

Щодо сьогоднішніх трендів по сегментах комерційної нерухомості:

Торговельна нерухомість. Криза та карантинні обмеження сильно вдарили по цьому сегменту, і не факт, що він відновиться в повному обсязі, навіть враховуючи те, що за усіма світовими стандартами у Хмельницькому є нестача торгових площ. З одного боку, незважаючи на певний перегрів, до кризи потоки покупців прибували практично на кожну нову локацію. З іншого боку, після карантину хоч і буде відкладений попит, але водночас значно менша купівельна спроможність, а значна частина бізнесів пішла в онлайн і не повернеться. Водночас великий тренд на зменшення споживання зрештою стане помітним.

Офісна нерухомість. Цей сегмент сьогодні почуває себе не так погано, хоча орендарі вимагають зниження ставок та зменшують площі. Але тут найбільшою мірою проявляються нові тренди: робо-та «на віддаленці», нові організаційні культури, потреба в гнучкості. Офіси потрібні, але зовсім не такі, як до кризи. Буде менше запит на пафосність, більше запит на гнучкі, адаптивні офіси. Офісний простір загалом буде зменшений і краще пристосований до режиму, коли всі співробітники один або кілька днів на тиждень працюють віддалено, не мають виділених робочих місць, а займають вільні місця, коли бувають в офісі. Також дуже важливими є простори для нарад і зібрань, бо віддалена робота робить періодичні фізичні зустрічі важливішими. Збільшується попит на коворкінги через їхню більшу гнучкість та небажання орендарів займатися господарськими питаннями та витрачати величезні бюджети на «забезпечення».

Складська нерухомість. Тут тренд позитивний, тому що зростає електронна комерція. Скоріш за все цей сегмент оговтається від кризи найшвидше. Проте зміниться структура попиту – бізнеси захочуть орендувати площі у сучасних логістичних комплексах з відбудованими логістичними процесами. Особливо будуть потрібні «склади останньої милі». До речі, для Хмельницького це є серйозний виклик та велика перспектива.

Готельна нерухомість. Поки туризм заблоковано, то й готелі не працюють. У середньостроковій перспективі внутрішній туризм виросте (через обмеження пересування між багатьма країнами та зменшення платоспроможності частини українців), а далі буде видно. Експерти туристичної галузі прогнозують, що на відновлення обсягів продажів знадобиться від 2-3 років.

Інформаційна довідка

Агентство комерційної нерухомості “Бізнес Центр” працює на ринку Хмельницького з 2007 року. Надає послуги з купівлі-продажу та оренди комерційноії нерухомості у місті та області. Має найбільшу базу об’єктів комерційної нерухомості та активно веде канали у Телеграм та Вайбер.

Незалежний громадський портал.

У разі повного чи часткового відтворення матеріалів пряме посилання на "Незалежний громадський портал" обов'язкове!

Один коментар

  1. Коли планується здача нашого вельмишановного депутата Скочеляса?:
    – Спорт -Сіті
    -Будинок при вході в парк Чекмана?
    -Амстердам,3,4,5 секції?
    -Львівське шосе ,біля Економа?
    -Проскурівського підпілля нижче “мисливства-рибальства”?
    Коли вже це неподобство і кидалово припиниться,а ДЕПУТАТ???

Коментування

Ваша електронна адреса не буде афішуватись.